房贷新政重念“紧箍咒” 部分改善型购房者受影响
三大贷款方式升级住房最划算

    飙涨攀升的房价，不仅牵动着每一位购房者的神经，同时更引起了政府部门的高度重视。4月14日至4月19日，国务院在短短三天之内连发数条政策降温楼市，其频率之密、力度之大、涉及面之广前所未有。不过，新政的调整对于一部分已有住房但是计划改善住房条件的市民来讲，还是有一定影响的。那么想改善住房购买二套房有没有应对策略呢？记者第一时间走访了市场人士与相关专家。

多数改善型购房者推迟置业计划

    房贷新政一出，可谓一石激起千层浪。从本市一些购房者的态度来看，多数以改善住房条件为出发点的购房者纷纷表示会推迟原先的置业计划，先等一等再视情况而定。采访中，徐先生告诉记者：“我家现在住的房子只有70平方米，一家三口再加上我岳母，空间着实小了些，本来准备换套100平方米以上的，可是这种情况眼下要算做‘二套房’了，所以我和爱人商量还是暂缓购房计划，毕竟五成首付款不是个小数目！”事实上，在二套房首付、贷款利率提高之后，不仅是购房者被迫推迟了购房计划，银行方面也表示，新政出台后，本市房贷业务开始减少，虽说从表面看上去咨询的市民并不未缩减，然而真正办理房贷的客户量却少了很多。

    业界不少专家认为，提高投资性购房成本是抑制投机购房的核心，随着房贷新政的出台，将从市场需求层面控制炒房，让市场回归到以自住房为主导，从而有效抑制房价的过快上涨。

业内专家解读新政下购房者三大疑问

疑问一：成为“无房户”是否再购房就能算作“首套”？

对此，业内人士解释为：倘若居民需要改善住房条件且已将手中的首套住房售出，再次购买房屋时可以视作“无房户”，但前提是要排除投机购房的情况存在，这就需要出具房管部门、居委会或者单位的相关证明。

疑问二：贷款若正处于办理过程中是否按新政策执行？

专家对此的解答是：对于不久前才签订买房合同，正在申请贷款中的这部分购房者来说，如果在政策出台日之前审批了的贷款应该不会受到影响，而如果在政策出台日以前未进入审批阶段的贷款，则要看各行的具体执行细则。

疑问三：提前还贷是否是明智选择？

有不少购房者很关心，在新政策出台后二套房究竟要比首套房多付多少钱？为此，银行人士以30年期50万元等额本息进行了如下计算：如果首套房按照7折利率计算的话，每月还款金额为2433.43元，总共还款876033.69元；而如果以30年期50万元等额本息贷款购买二套房，按照相关要求，上浮10%后，基准利率是6.534%，每月还本付息是3170.21元，总共还款1141276.08元。也就是说，贷款同样的金额，第二套房要比首套房多付265242.39元。如果首套房为8折利率，贷款期限为20年，则第二套房要比首套房多付12万元利息。

那么，对于想要提前还贷的贷款人来说，在房贷新政出台之后，提前还贷又是否明智呢？银行人士建议，由于首套房与二套房之间存在着巨大的利息差，因此对于那些已经享受了7折优惠的贷款者而言最好还是不要轻易选择提前还贷。因为从目前的利率水平和房贷折扣来看，享受7折优惠的贷款者获得的是低息贷款。如果提前还贷的话，除非以后不再贷款，否则再贷款购房就会被判定为二套房甚至是三套房，利率为基础利率的1.1倍，可谓得不偿失。

三种贷款方式满足改善置业需求

方式一：第二套房首选公积金贷款

    理财师建议，如果市民有改善住房的刚性需求，那么今后首套房贷用商业贷款，第二套房就可以使用公积金贷款，利率更优惠。因为购房者首套房使用商业贷款，第二套房使用公积金贷款，仍然可以享受公积金贷款的低利率。不过，这位理财师也表示，公积金贷款有额度的限制，而且额度不高，对于贷款后的房款差额，购房者要么选择提高首付，要么就只能选择公积金与商贷混合贷款。

    需要注意的是，购房者在申请购房组合贷款时，要尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限；同时还需要尽可能地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。照此操作，月还款额的结构就会呈现公积金贷款份额少、商业贷款份额多的状态，公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样同样可以节省一大笔开支。

方式二：商贷时可选房贷理财产品

    据了解，选择适合自身经济情况的房贷产品也是省钱的重要途径之一。目前银行推出了多种产品供购房者选择。“气球贷”对事业刚起步的年轻人来说是一个不错的选择。“气球贷”是针对计划中短期持有贷款的客户设计的，即为其提供了一个较短的贷款期限，由于贷款期限短，相应的贷款利率也低。“气球贷”是一种真正省息的房贷产品，年轻人开始工作时收入较少，负担不起较大的月供压力，在事业逐渐稳定后收入会逐步提升，5年、10年后收入或将大幅增加，届时完全有能力一次性归还剩余本金。

    对于注重资金流动性的房贷者来说，专家建议选择“以存抵贷”。当房贷者手头有余钱时，可以随时通过网上银行等自助设施部分或全部提前还款，还款当天不用向银行支付利息，由于贷款利率大于活期存款利率，这样可以帮助房贷者省去部分利息。而对于收入较高，且收入比较稳定的房贷者来说，可以选择“双周供”产品。由于还款频率的提高，借款人的还款总额获得了有效减少，还款期限明显缩短，客户在还款期内能省下不少的利息。

方式三：为提高信用度提供有利材料

    银行专业人士建议，有条件的客户，不如把活期储蓄、定期储蓄、国债、基金、第三方存管等个人金融资产集中起来放在一家银行，达到一定数量后，即可成为该银行的VIP客户，不仅可以享受银行提供的VIP服务，如汇款手续费减免、柜台业务免排队等，贷款时还可以享受一定的利率优惠。专家同时还建议二套房贷购房者在进行贷款申请时，尽可能多地提供对自己获取更大的贷款额有利的材料。

（王诗文）