房地产企业红线外“公共配套设施”建设支出的法律风险管控(原创，转载注明出处）

“红线外支出”是指在房地产开发企业项目建设用地边界外，即国家有关部门审批的项目规划外承建道路、桥梁、公园、学校、医院、绿化等设施发生支出。实践中的“红线外支出”主要体现为两种情况：第一种是土地置换政府项目模式：政府强行要求房地产企业在红线外为政府建设公共设施或其他工程作为招拍挂拿地时的附带条件，该种情况下，政府往往以低于市场招拍挂的价格出让土地给房地产企业，低于市场招拍挂的价款部分置换政府项目。第二种是为促进销售而建基础设施无偿移交政府模式：开发商为了提升红线内楼盘的品质，提升销售价格，在红线外自行建造公园、道路、桥梁等建筑物或基础设施无偿移交给当地政府而发生的支出。这两种“红线外公共配套设施支出”房地产企业如何防范规避法律风险，必须从法律逻辑起点开始分析，具体分析如下。

  （一）相关的法律政策分析

《节约集约利用土地规定》（中华人民共和国国土资源部令第61号）第二十二条规定：“经营性用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格。各类有偿使用的土地供应不得低于国家规定的用地最低价标准。禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相的减免土地出让价款。”《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综[2006]68号）第十条规定：“任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入”，同时《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综[2006]68号）第七条规定：“对违反本通知规定，擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入，不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度的，要严格按照土地管理法、会计法、审计法、政府采购法、《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）和《金融违法行为处罚办法》（国务院令第260号）等有关法律法规进行处理，并依法追究有关责任人的责任；触犯刑法的，依法追究有关人员的刑事责任。”

《中华人民共和国公益事业捐赠法》(中华人民共和国主席令19号)第十三条　捐赠人捐赠财产兴建公益事业工程项目，应当与受赠人订立捐赠协议，对工程项目的资金、建设、管理和使用进行约定。 捐赠的公益事业工程项目由受赠单位按照国家有关规定办理项目审批手续，并组织施工或者由受赠人和捐赠人共同组织施工。工程质量应当符合国家质量标准。 第十四条　捐赠人对于捐赠的公益事业工程项目可以留名纪念；捐赠人单独捐赠的工程项目或者主要由捐赠人出资兴建的工程项目，可以由捐赠人提出工程项目的名称，报县级以上人民政府批准。

基于以上法律政策规定，得出以下两点结论：

1、第一种“红线外支出”(土地置换政府项目模式)中的政府行为是违反《国有土地使用权出让收支管理办法》和《节约集约利用土地规定》规定的行为，根据《中华人民共和国审计法》和《财政违法行为处罚处分条例》的规定，对涉及以土地置换政府项目的相关政府责任人和主管负责人将处以警告、撤职等行政处罚，严重者将被移交司法机关，将被处以刑事处罚。

2、在第二种“红线外支出”中，房地产企业是为了提升红线内楼盘的品质，促进销售而在红线之外建设学校、幼儿园、公园、绿化带、道路、桥梁、公交站等基础设施无偿移交给政府事合法行为。

（二）法律风险管控策略

1、第一种“红线外公共配套设施”支出的法律风险管控策略

第一，在现有的土地出让法律规定下，房地产企业绝对不可以轻信地方政府以下招商引资政策：

低价拍卖国有土地置换建设项目外的桥梁、道路、体育馆、文体中心、学校、医院等公共基础设施；土地出让金先按照市场价征收然后返还一定比例给开发商；直接从房地产企业中标国有土地的土地出让金中减少一定的金额作为给予房地产企业的招商引资奖励款，或补贴款。

第二，实施委托代建策略：地方政府委托房地产企业代建项目外的桥梁、道路、体育馆、文体中心、学校、医院等公共基础设施。

第三，招商引资奖励款、补贴款支付的合法渠道：必须贯彻土地出让金收支两条线管理政策，房地产企业必须将中标国有土地的土地出让金市场价交给政府财政部门，地方政府再从财政预算支出中支付给房地产企业的招商引资奖励款、补贴款。

2、第二种“红线外公共配套设施”支出的法律风险管控策略

第一种法律风险管控策略：房地产企业向政府相关执行机构（交通局、教育局、文化局等）捐资兴建公益事业工程项目。具体操作要点是：以政府指定执行部门作为立项、报建主体的，房地产企业将“红线外”项目的建设资金捐赠给政府相关部门，由政府部门组织项目的施工建设，建筑企业开具增值税普通发票给政府关执行机构（交通局、教育局、文化局等）。

第二种法律风险管控策略：房地产企业向政府捐赠“红线外”公益性工程项目。具体的操作要点是：以政府指定执行部门作为立项、报建主体，然后房地产公司跟建筑企业签订施工总承包合同，根据工程进度向施工企业支付工程进度款，施工企业开具增值税专用发票给房地产企业。工程完工验收后移交给政府相关执行机构（交通局、教育局、文化局等）。