房地产企业项目内公共配套设施费预提的账务处理

作者：中国财政科学研究院 肖太寿博士后

在房地产领域，所谓的“公共配套设施费”是指在房地产开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。在计算完工开发产品企业所得税时，对于未竣工或未建造的，且在售房合同、协议或广告、模型中明晰承诺建造且不可撤消，或根据法律法规规定必须配套建造的公共配套设施支出，可以按预算造价合理预提建造费用。这些预提的公共配套设施费用再按照已售开发产品的建筑面积法分配预提的公共配套设施费。有关详细的账务处理分析如下。

（一）预提公共配套设施费必须具备的三个条件。

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条第（五）项和第三十条第（二）项的规定，预提公共配套设施费必须具备以下三个条件：

第一个条件：可以预提的公共配套设施费，仅限于开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。如果是项目内发生的营利性或者产权归企业所有、或未明确产权归属的、或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的“公共配套设施”支出，则不可以进行预提。

第二个条件：项目内可以预提公共配套设施费的公共配套设施仍未建造或仍未竣工。

第三个条件：项目内可以预提公共配套设施费必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明晰承诺建造且不可撤消，或根据法律法规规定必须配套建造的条件。

（二）公共配套设施费预提的方法：按预算造价法预提

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十二条第二款的规定，符合以上三个条件的项目内可以预提公共配套设施费的公共配套设施支出，可按预算造价合理预提建造费用。

（三）预提的公共配套设施费只适用企业所得税而不适用土地增值税。

   根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》（国税发[2006]187号）的规定，对于房地产企业项目（红线）内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出，可以按照预算造价合理预提的建造费用，只能适用于企业所得税前进行扣除，而不能适用于土地增值税税前扣除。

（四）预提公共配套设施费的账务处理.

对于非营利性公共配套设施与房子等开发产品不同步开发，房屋等开发产品已完成开发建设，已售或转租，而该公共配套设施仍未全部完成的，可按该公共配套设施的预算成本或计划成本，预提公共配套设施费，可按各开发产品的可售建筑面积比列，将其计入房子等开发成本明细分类账。具体的账务处理如下：

1、预提公共配套设施费时的账务处理

借：开发成本——具体成本对象——公共配套设施费

贷：应付账款——预提费用（某某公共配套设施开发成本）

2、公共配套设施开发成本实际发生时的账务处理

借：应付账款——预提费用（某某公共配套设施开发成本）

贷：银行存款/应付账款——应付工程款

3、公共配套设施完工结算时的账务处理

第一，当公共配套设施开发成本结算完毕，如果实际成本小于预提成本，按其差额进行账务处理如下。

借：应付账款——预提费用（某某公共配套设施开发成本）

贷：主营业务成本/开发产品

第二，公共配套设施开发成本结算完毕，如果实际成本大于预提成本，按其差额进行账务处理如下。

借：主营业务成本/ /开发产品

贷记：银行存款/应付账款——应付工程款

【案例分析：某房地产企业预提公共配套设施费的会计核算分析】

（一）基本情况

河北诚信房地产开发公司开发项目内幼儿园设施开发成本应由住宅、公寓、写字楼、商铺和营利性公共配套设施商店负担。由于其他开发产品竣工时幼儿园仍未竣工，为了及时摊销竣工产品成本，应先将幼儿园的建设成本预提记入完工产品的开发成本。假设各项开发产品的可售建筑面积为：住宅14万平方米、公寓10万平方米、写字楼5万平方米、商铺3万平方米。假设幼儿园的开发成本为200万元（不含税金额）。请分析未竣工幼儿园开发成本预提的会计核算。

（二）未竣工幼儿园开发成本预提的相关会计核算

1、计算各可售开发产品平摊预提幼儿园配套设施费

住宅=200×14/(14+10+5+3)=87.50(万元）

公寓=200×10/(14+10+5+3)=62.50(万元）

写字楼=200×5/(14+10+5+3)=31.25(万元）

商铺=200×3/(14+10+5+3)=18.75(万元）

2、预提幼儿园公共配套设施费时：

借：开发成本——住宅——公共配套设施费875000

——公寓——公共配套设施费625000

——写字楼——公共配套设施费312500

——商铺——公共配套设施费187500

贷：应付账款——预提费用（幼儿园开发成本）2000000

3、支付幼儿园公共配套设施建造费时：

借：应付账款——预提费用（幼儿园开发成本）2000000

贷：银行存款/应付账款2000000

幼儿园完成完工决算后，如果实际成本小于预提成本时，应将（预提成本-实际成本）差额按上述平摊方式，将已平摊到各可售开发产品中的成本冲回。如果实际成本大于预提成本，应将（实际成本-预提成本）差额按上述平摊方式，分摊到各可售开发产品中。