个人无偿受赠房屋的税务处理

（作者：中国财税培训师税收学博士肖太寿   

     个人无偿受赠房屋在受让环节和未来某一时间的转让环节到底要那些税，是否享受税收优惠政策等问题，是许多无偿受赠房屋的人或者是准备无偿受赠房屋的人比较急切关心的问题。为了让基层的税务工作人员对于个人无偿受赠房屋进行正确的征缴税款，为房屋无偿赠与的当事人双方依法履行纳税义务，笔者通常查阅相关法律法规文件，对个人无偿受赠房屋的税务处理进行详细的介绍。

一、获得环节的税务处理

（一）个人无偿赠与房屋免营业税

根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）的第一条第（一）项的规定，个人无偿赠与房屋是免营业税的，但是要向当地的税务部门提供以下真实资料，办理免营业税的手续。这些资料是：

1、属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》；

2、属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出

具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》；

3、属于其它情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。

上述证明材料必须提交原件。

另外，对个人无偿赠与不动产的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。

（二）个人无偿受赠房屋要交产契税、印花税

根据国税发[2006]144号）的第一条第（二）项的规定，个人无偿受赠房屋（包括继承、遗产处分及其他无偿赠与房屋三种情况）要缴纳产契税、印花税。国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函[2004]1036号）第一条规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。第二条规定、按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

基于以上税收政策规定，如果无偿受赠房屋的个人是法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母），则个人无偿受赠房屋不要缴纳契税；如果无偿受赠房屋的个人是非法定继承人，则个人无偿受赠房屋要缴纳契税。同时，不管是法定继承人还是非法定继承人都应该缴纳印花税。

印花税按《印花税暂行条例》规定同时征收。即商品房为购销合同，买卖双方各按0.3‰的税率征收；二手房为产权转移书据，买卖双方各按0.5‰的税率征收；房屋所有权证按《权利、许可证照》税目每件贴花5元。从2009年起个人转让房产全免印花税。因此，个人转让无偿受赠房屋比照二手房为产权转移书据的规定，应该按0.5‰的税率征收印花税，同时房屋所有权证按《权利、许可证照》税目每件贴花5元，但目前从2009年起个人转让无偿受赠房屋全免印花税。

国税发[2006]144号）还规定，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。税务机关应积极与房管部门沟通协调，争取房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。

（三）个人无偿受赠房屋的个人所得税税务处理

1、个人无偿受赠房屋的三类免个人所得税的税务处理

《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）的第一条规定，对以下三类房屋产权无偿受赠免征当事双方个人所得税：

（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人或赡养人；

（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或受遗赠人。

但赠与双方办理要向当地的税务部门办理免税手续，并按不同情况向税务机关提交以下资料：

第一、如果属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》；如果属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》；如果属于其它情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。当然，为避免弄虚作假，上述证明材料必须提交原件。

第二、赠与双方当事人的有效身份证件；

第三、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书（原件）。

第四、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人或赡养人的，还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书（原件），或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。

值得注意的是：税务机关会认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同时办理个人所得税不征税手续。

2、个人无偿受赠房屋征收个人所得税的情形

（1）政策规定

财税[2009]78号第三条规定，除房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

（2）计税依据

财税[2009]78号第四条规定，对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

值得注意的是，受赠人在受赠过程中会产生契税，税率为3%。计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

二、转让环节的税务处理

（一）个人无偿受赠房屋转让要缴纳个人所得税

财税[2009]78号第五条规定，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发［2007］33号）规定，“财税字［1999］278号）规定的个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税”。自用5年以上是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）的第二条第（一）项规定，个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）中第四条有关购房时间的规定执行，即按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，购房时间依照《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发〔2006〕144号）第二条第一款的规定，按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税凭证上注明的时间确定。

根据以上政策规定可知，个人转让无偿受赠的房屋，如果从受赠前的购房时间至转让期间满足自用5年，且是家庭唯一生活用房，则免个人所得税，否则以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。

上面提到的“实际购置成本”，我认为是指《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国办发［2006］108号）中规定的、“房屋原值”，具体为：

1、商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

2、自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

3、经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

4、已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。

已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。

经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。

5、城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔2003〕234号）等有关规定，其原值分别为：

（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

（二）个人无偿受赠房屋转让要缴纳营业税

根据《营业税暂行条例》的规定，个人转让无偿受赠房屋是转让不动产行为，是营业税的纳税范围，即要缴纳营业税。关于个人转让无偿受赠房屋的计税依据问题，在税法上没有明确规定。《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第（二十）项规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。而对于个人转让无偿受赠房屋的营业额问题，到底是以转让时的转让收入为准呢，还是以转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本的余额为准呢？我认为应该以后者为准。

《财政部、国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]174号）规定：自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。基于该规定，如果个人转让无偿受赠房屋从受赠时间起超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；如果个人转让无偿受赠房屋是从受赠时间起不足2年的非普通住房的，全额征收营业税；如果个人转让无偿受赠房屋是从受赠时间起超过2年（含2年）的普通住房，则免营业税。例如：2006年，母亲无偿赠与女儿一套98平方米的房屋，女儿在2009年将这套房屋转让出售，则免征营业税。

（三）个人无偿受赠房屋转让要缴纳土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款规定，因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。即，如果个人转让无偿受赠房屋是由于城市实施规划、国家建设的需要而搬迁而实行的转让行为，则免土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字［1995］48号）第四条规定：细则所称的“赠与”是指如下情况：(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

因此，房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，或通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。个人转让无偿受赠房屋除非是城市实施规划、国家建设的需要，不征收土地增值税，否则都要缴纳增值税的。

另外，根据税法的相关规定，个人转让无偿受赠房屋的土地增值税的扣除项目时，不能够扣除受赠房屋的买价，即买价视同零。

税收学博士、财税培训师肖太寿简历

基本情况

    肖太寿—中国财税培训协会首席税务师，中国社会科学院经济学硕士，中央财经大学税收学博士，我国著名税收筹划实战派专家，注册税务师。从事财税实践工作多年，具有深湛的财务会计理论基础，广泛的财经法规知识，丰富的财会工作实践经验。为各级税务机关干部培训班和各地财务经理培训班作过专门培训演讲数百场，为纳税人提供了大量的筹划方案；维护了纳税人的权益，捍卫了税法的尊严，赢得了社会各界的尊重与赞誉。高超、绝妙的纳税筹划技巧和丰富的实际操作经验获得广泛学员的高度评价。

在国家公开刊物发表论文60多篇。出版的书籍《企业所得税汇算清缴政策解析及实务技巧》、《企业环保税收优惠政策解析及实务技巧》。《企业涉税疑难问题处理及经典案例分析》。

工作经历

    为各级税务机关干部培训班和各地财务经理培训班作过专门培训演讲，先后在南昌、长沙、沈阳、南京、天津、济南、贵阳和广东顺德主讲过：海外投资的税收筹划技巧；会计报表的诊断分析与12种粉饰技术；企业所得税汇算清缴及纳税调整案例分析；新会计准则与税法差异下的纳税调整技巧及例解；“三大”流转税和企业所得税的纳税筹划技及案例分析；增值税转型与企业所得税的政策解析及纳税筹划技巧等专题。为税务机关及企业财务人员举办过数百场讲座，培训学员数万人次。是新一代的财税实践派培训专家。

擅长领域

   财税疑难问题处理、税收筹划、税收风险识别与防范，税务稽查应对技巧、财务报表分析、企业成本控制。

讲课风格

    激情四溢、授课生动、逻辑严谨、前后贯通、脉络条理清晰、深入浅出。

服务过的客户

     济南地税局、中铁特货、中冶集团、北京中财金源技术研究院、北京水中央科技网络有限公司、双龙欧雅、北京盛泰达科技有限公司等。

主讲课程

    《现代企业避税技巧》（在各类EMBA、MBA、总裁、财务总监培训班及公开课主讲课程）、注册会计师考试《税法》培训、注册税务师考试《税法一》、《税法二》培训、《所得税纳税筹划技巧》、《流转税纳税筹划技巧》、《企业所得税汇算清缴业务培训》、《房地产企业纳税筹划技巧》、《房地产企业的土地增值税清算及疑难问题处理》、《企业涉税疑难问题处理技巧》、《企业风险识别与控制管理》、《企业税务稽查应对技巧》、《工业企业纳税筹划技巧》、《商业企业纳税筹划技巧》、《高新技术企业纳税筹划技巧》、《企业财务报表分析》、《财务报表的粉饰与甄别》、《企业财务风险防范》、《环保行业税收政策及纳税筹划》、《文化产业税收政策分析及纳税筹划技巧》。