每月的第一天，是从忙碌开始，今天也不例外，从数据整理到归纳分类，每月一次的重复工作已成我的习惯，唯一变动的是数据的波动，让我平静的心随其跌宕起伏。在数据整理的时候，我常常反问我自己有什么新发现，今天我发现的是：由于万科打折事件后，近2个月新盘大部分采用低开的策略，但从成交量看，喜忧参半，好的楼盘价合（理）量大，逆势热销；差的楼盘价低量无，无人问津；中规中矩的楼盘由于价格合理，成交量也相对稳定，为什么一样低开会有不同的结局呢？

好的楼盘：金色蓝庭 ： 2008年11月6日首次开盘，开盘均价为15160元/平方米，截止11月30日，成交269套（销售率为69.8%），成交均价为15225元/平方米。

          四季风景 ：2008年11月17日首次开盘，开盘均价为7500元/平方米，短短半个月就成交150套（销售率为34.2%），成交均价为7442元/平方米。

“不好不坏”的楼盘：上东城：2008年10月20日首次开盘，开盘均价为7300元/平方米(打95折，实际均价6935元/平方米)，截止11月30日，成交88套（销售率为19.4%），成交均价为7000多/平方米。

                风景蝶院：2008年11月1日首次开盘，开盘起家跌破7千大关，截止11月30日，成交70套（销售率为19.4%），成交均价为7510元/平方米。

广宇西城美墅：2008年11月15日首次开盘，开盘起价10600元/平方米，截止11月30日，成交59套（销售率为25.6%），成交均价为11493元/平方米。

差的楼盘 连园 ：2008年10月26号首次开盘，开盘均价9000元/平方米（前50名还可以打95折），截止11月30日，成交28套（销售率为8.6%），成交均价为9010元/平方米。

江南文苑：2008年10月26号首次开盘，开盘起价7980元/平方米，（最高价10330元/平方米。一次性付款96折，按揭97折）。截止11月30日，成交4套（销售率为1%），成交均价为8762元/平方米。

单看以上数据我发现一些问题，大家可以拿出来探讨一下：

l         “低开策略”不是万能药。由于万科打折事件影响后，购房者的心理承受价格也开始下滑，九堡板块从1万多的均价下滑至八、九千，甚至更低，从而四处蔓延，拱西板块降了、滨江板块降了，下沙板块降了。遍地都是降价声的前提下，开盘楼盘又属于增量的“重灾区”，定多低就很关键，开发商要认清形势，知道自己的目的是什么，走量那么开盘价格必须低的彻底，让犹豫的客户都有心动的感觉，如果是选择利润为先的，那么价格小幅下调无关痛痒，价格下降并没有让大部分客户有冲动的感觉。所以上比较成功的例子是广宇西城美墅、风景蝶院（成交价格快接近06年底07年初的价格）。

l         地段优势+价格优势+产品设计合理性=逆势热销（地段是基础，价格是关键，产品是核心）。比较成功的例子就是金色兰庭、四季风景（地段的优势，是不可忽视的，加之其他的高附加值，最后一击就是看价格，从开发商开盘的价格看，是打动大部分客户的心，所以两者不可或缺，才能取得近期逆势热销。

市场是残酷的，价格是波动的，但事事不是绝对的，市场不好不是只有低开一条路，低开或许是为后期稳步上升做好伏笔，但近期杭州楼市进入冬季的情况下，还坚持低价入市，而且开门红放哑炮，那么给客户带来无限的遐想空间——开发商为了回笼资金，在销量压力面前妥协，还会有更大规模的降价空间是必然的，这样真的是赔了夫人又折兵啊！

所以对于开发商来说，低价入市，要看区域，看时机，看客户对价格的敏感度，量力而行。在近期这个市场，低价入市更要慎重，多加考虑，低开多少才能吸引到有效客户，热销楼盘的成功在与在价格试探中，慢慢摸索起来的，最后制定出最合理的价格，从而达到买卖双方的“平衡点”。