“2013年是房地产的转折点，这一年，全国城镇户均住宅达到1.03套左右，中国房地产市场进入供求平衡的阶段。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长邓郁松在日前在北京召开的2015中国产业园区国际高层峰会暨中国产业园区2015行业年会上说，从国际经验看，房地产真正出现风险正是在进入供求平衡阶段后出现的。为此，“我们一定要重视风险防范对策的出台。”

邓郁松表示，2013年之前，中国不存在全局性的房地产风险，2013年，城镇户均住宅达到1.03套左右，楼市整体从供不应求转向供求总体平衡。在从1998年到2013年的15年当中，中国城镇新建住宅销售均值涨了3.16倍，收入涨了4.97倍，整个M2涨了10.59倍。从全国速度整体来说，我们的房价没有跑过收入的涨幅。美国1963年到1978年美国的房价涨幅数据显示，美国全国平均房价的涨幅超过中国在1998年到2013年的房价涨幅，而收入涨幅低于中国在这个阶段的收入涨幅。看国外30年和看50年的房地产发展状况，得到的结论是截然不同的。观察中国的房地产市场，也一定要结合中国处在哪个发展阶段来考虑。

从房价收入比看，邓郁松认为，总体上来说，中国现在总体上没有全局性的楼市泡沫风险，但是局部区域、个别城市确实存在供应量过大的问题。

“2013年以后，部分城市楼市逐渐进入供给过剩的时期，虽然说显性风险在减弱，但是我们一定要强调，到这个阶段之后，恰好是我们真正要重视风险的时候。”他说，任何一个行业在供不应求的情况下，价格总是大幅上涨的，不可能非常平稳。“回头看，所有国家在整个房地产市场供不应求的阶段，都是房价高涨幅、销量高增长、投资高增长的，一旦进入到供求平衡阶段之后，这个特征就不复存在了。”所以，一个经济体的发展阶段是第一位的，我们一定要清楚，到这个阶段回头看，看日本、中国香港地区、美国、欧洲，真正出现风险都是在供求平衡阶段之后，虽然这两年显性风险趋于减弱，但是要重视一些防范风险对策的出台。

为此，他提出两项政策建议：第一，一定要重视住房规划政策、土地规划等政策的衔接。什么目的？首先，要知道有多少房子、盖多少房子，避免房地产供给过剩问题从局部蔓延到全国。其次，我们到了新的阶段注重提升我们的房地产整体的品质。第二，我们要实行中性的住房金融政策。过去美国也好，日本也好，欧洲也好，都是由于不适当的房地产金融政策造成房地产出问题，最主要是长期的低利率政策有没有对冲措施。所以，我们说要实行中性的住房金融政策，我们可以降低利率，但降低利率的需要有一定的对冲措施，防止出现系统性的房价泡沫风险。（新华网记者徐朋）