厘清“鬼城”认知 把脉“鬼城”发展

文/吴其伦

国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令表示据调研，几乎每一个大城市附近都要搞一个新区，其规划占地和人口甚至于远远超过老城区。现在不止鄂尔多斯，很多地方都出现了“鬼城”的现象，北京和天津之间也有空城。一些城市的房地产项目空置率达40%-60%，有些中西部城市的空置率更高达70%-80%。

看到这一数据，相信很多人会和笔者一样感到很可怕，因为“鬼城”不仅严重制约当地经济的发展，也在很大程度上透支、浪费了当地的资源。笔者曾不止一次呼吁，我们要理性看待“鬼城”，在高度重视其危害的同时，也要关注其未来发展。

    何为鬼城？

虽然“鬼城”案例众多，但如何定义“鬼城”，目前为止依然无法找到一个统一的答案。笔者以为，“鬼城”从字面上理解就是空城，夜晚黑灯黑火，简单地说就是没人居住或少有人居住的城市或区域。

“鬼城”分为三类，第一类，整座城市入住率都非常低，第二类，某一区域内闲置率过高，第三类，是某一项目的空置率过高。可见，空置率是衡量“鬼城”的重要指标。笔者以为，空置率超过60%，即可定义为鬼城。

    什么原因导致“鬼城”形成？

从鄂尔多斯的“鬼城”形成过程来看，“鬼城”形成原因有三：一是对于当地经济发展缺乏科学、前瞻的规划，导致大量房地产项目盲目上马；二是当地民众参与放贷已多年，政府没能及时预警并监管；三是对于依赖高利贷进行房地产开发的现象没能及时遏制。

从贵阳楼市现状来看，导致其供应严重过于需求的主要原因有三：一是地方政府盲目超前规划，大肆招商引资；二是开发商在相关利益的诱惑下，盲目决策上马超级大盘；三是地方政府缺乏科学、理性的产业规划。

可见，对于“鬼城”的形成，地方政府当负主要责任。

    “鬼城”如何重聚人气？

    通过对“鬼城”的持续研究，笔者以为，“鬼城”若要摆脱现状，短期来看，应该慎重上马新建项目。未来三到五年内，当以集中精力清理库存为主。从长远看，要进行产业规划的调整，像鄂尔多斯、贵阳这样的城市，不要仅仅停留在只适用于当地人口的产业，而是应该与周边进行紧密的战略合作，大力吸引劳动密集型企业，聚集人气，使城市更具活力。

　　在目前异常关键的时刻，建议“鬼城”所在地方政府：一是停止新的房地产项目上马；二是减免开发商的相关税费，激发开发商以价换量的意愿；三是进行精准产业定位，吸纳人才密集的加工业入驻。