2013年中国房价将迎来全面下跌

文/吴其伦

2012年的房地产市场，走过了春寒料峭，度过了激情盛夏，异化了金九银十，迎来了冬日暖阳。对于2013年的房地产市场形势，很多业界人士都显得非常乐观，他们一致看涨房价。而笔者的判断却是：2013年中国房价将迎来全面下跌，体现在八个字：“全面下跌，各有不同”，具体为：一二线城市及供应量过大的三四线城市，房价将出现较大的跌幅，县级城市房价将稳中微降。理由如下：

首先，从政策层面看，2013年的房地产调控将持续趋紧，将在很大程度上打击市场供应方的心态。中经会议已经明确定调，2013年将会继续加强房地产政策不动摇。12月25日，住建部明确表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。继续推进城镇个人住房信息系统建设。

从中央经济工作会议和住建部传出来的信号来看，在政策层面，房地产调控将持续趋紧。种种迹象表明，中央将于明年第二季度开启新一轮房地产调控，届时，或将出台房产税试点范围扩大、限购加强并扩围、从严监管商品房预售款或取消商品房预售等政策。

调控加强，地方政府一定会全力以赴来执行中央的调控，对于房地产市场的监管力度将会加强。北京市住建委负责人明确表示，一方面将继续严格执行住房限购等调控政策，同时将加大执法力度，严厉打击各类哄抬房价和违反限购政策的违法违规行为。这样，市场投机投资需求将会得到有效抑制，在需求锐减的市场状况下，房价必将下跌；

调控加强，开发商及投资客之前对于政策松动的期望将会落空，这样，开发商在进行决策的时候，将趋向于抛去了暴利的思维，趋向于合理定价；投资客对于投资房产的获利预期将会降低，有投资意向的投资客将会选择观望，而拥有房屋的投资客将会选择尽快抛盘；消费者将对调控显效充满期待，在房价下跌预期加强的心态驱使下业会选择观望。这样，房价下跌是必然。

其次，从市场供求来看，供大于求局面将贯穿2013年全年。2013年，市场供应将会大幅增加，具体体现在，一是一手房方面，开发商要抓年终抢收，大幅增加供应量；二是二手房方面，北京二手房的供应量已经达到接近20万套，上海的二手房的供应量接近15万套，可以说这样的供应量都是空前的；三是保障房方面，经过两年的保障房建设，2013年的保障房供应将会大量的增加，全年供应将会超过2000万套；四是普通商品房的供应将会大量增加，中央强调要支持自住及改善型的需求，一定会大量地激发普通商品房的推进；五是目前商品房库存居高不下，截至2012年10月末，全国商品房待售面积3.3亿平方米，超过上年末2.7亿平方米。

2013年，市场需求将会锐减，具体体现在，一是调控政策持续趋紧，在很大程度上抑制投资投机性需求。限购不放松，导致投机投资需求被逼出场外，而之前的房地产市场，主要是靠投资需求来推动，这方面需求得到有效抑制，就会令市场需求大幅减少；二是从民众自住需求这个层面来看，目前各地房价处于畸高的状态，已经远远超出民众的承受能力，他们只能选择观望；三是从改善需求来看，2012年的成交放量已经透支了很大一部分改善需求，在政策持续加强的状况下，改善需求者也会选择观望。

这样，从2013年的房地产供求关系来看，将会呈现供大于求的局面，房价下跌是必然。

第三，从资金层面来看，房地产市场资金吃紧依然是主旋律，具体体现在，一是从中经会议及住建部传出的信号看，限贷依然是房地产调控主要手段，故个人按揭贷款将会继续趋紧；二是受政策及金融风险控制影响，银行对房地产开发贷将保持收紧态势；三是房地产信托违约风险加大，据中金公司预测，未来10%-15%的房地产信托项目可能出现较明显的违约风险，导致开发商通过信托融资难度加大；四是尽管2012年房地产市场成交较好，可很多开发商前期销售并不理想，而销售较好的开发商又大多高价拿地，整体而言开发商资金压力还是比较大；五是中经会议明确定调，明年依然执行稳健的货币政策，这表明货币投放量将于2012年持平，这样，流向房地产的资金不会有所增加。

房地产市场资金吃紧，将在很大程度上促使开发商加快推盘、降低售价以期快速从市场拿钱；资金吃紧，也将在很大程度上促使投资客降低获利预期，降价抛盘以期解套。

综上，2013年，中国房价将迎来全面下跌，至于时间节点，笔者的判断是5月份开始全面下跌。一二线城市及供应过大的三四线城市，房价跌幅将超过10%。

后记：日前，笔者应邀做客中经名博会（中国经济网全新打造的一个电视访谈节目），与经济学家黄人天一起探讨2013年房价走势及相关话题。在节目开始前，主持人王姣雁问我对2013年房价走势的看法，我说房价将全面下跌。主持人显得很诧异地说，“现在几乎是一边倒地认为房价上涨，您却认为下跌？”我说，“是哪些人在说房价要上涨？除了开发商及利益群体中人，还有谁在说房价要上涨？”主持人说，“确实几乎都是利益中人，不过，李稻葵也说房价会上涨。”时间关系，我没有来得及和主持人探讨李稻葵看涨房价的动因和依据。本文为笔者现场发言整理略加完善而得。