取消商品房预售制刻不容缓

文/吴其伦                 发于《中国房地产》

中国社科院13日发布的《住房绿皮书》提出要防止市场整体反弹和局部崩盘，争取房地产市场理性回归，实现房地产市场稳中有进。国务院应针对当前和未来住房市场不断变化的实际，继续重申从严调控不动摇，及时有针对性出台相关储备调控政策。并提出诸多建议，其中包括取消期房预售制度。

对此观点，笔者深表赞同。依笔者看来，取消商品房预售制刻不容缓，理由如下：

一、商品房预售制已经对房地产市场产生极为恶劣的影响

首先，商品房预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。该制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决，更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，最后甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。

2012年3月29日，杭州金星房地产开发有限公司被债权人向法院申请破产清算。金星房产开发的西城时代家园项目的几百名业主面对的情况是：房款已经全部支付，但交房遥遥无期。表面上看，金星破产是因为资金链断裂、预售资金被挪用，而根源却是商品房预售制度。

其次，商品房预售制度降低了开发商的门槛，使得不具备开发实力的企业进入了市场，增加了开发商投资出问题的几率，银行和购房人被动的成为风险投资的牺牲品。

第三，商品房预售制具有巨大的杠杆效应，开发商的有限资本发挥出巨大的乘数效应，导致房地产行业狂飙式发展，购房者被裹挟到楼市泡沫之中。

二、目前取消商品房预售制的时机已经完全成熟

首先，商品房预售许可制度已经完成其历史使命。政府出台商品房预售制度，其目的是促进房地产开发的启动，令开发商在较低成本的情况下得以快速发展。经过十几年的发展，我国房地产市场已经取得了跨越式发展，开发商的资金实力今非昔比，政府的目的已经达到；

其次，商品房预售许可制度已名存实亡。2010年房地产调控以来，上市交易的商品房中，绝大多数是现房，对于购房者而言，有无商品房预售制度都是一样。目前，在政府调控的影响下，受房产商资金压力加大令消费者担心买到烂尾楼、房产市场持续供大于求的因素影响，购房者绝大多数不会购买期房。

第三，以商品房为主导的房产市场格局已经出现改变。在近年来房地产调控政策中，都明确规定，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。这样，商品房所占市场份额将越来越少，商品房开发商将越来越少，商品房价格涨与跌对社会的影响将越来越小，政府对商品房的关注程度将越来越低，中国房市将告别商品房时代。这样，为商品房而度身打造的商品房预售许可制度理应退出。

第四，目前取消商品房预售制度已具备了比较坚实的基础。目前，金融体系改革和金融制度创新为房地产开发提供了多元化的融资方式，银行贷款、发行股票、债券融资等方式均可补缺预售商品房筹资的功能；房地产开发商积累了一定的实力，具备了驾驭资金项目运作的能力，对预售商品房制度的依赖性已减弱。

三、预售款监管难以从根本上保护民众利益

有人认为，如果能对商品房预售资金加强监管，让预售资金在第三方监管账户上，不会被开发商随意动用，就能让消费者踏实很多。笔者以为，此想法是天真的，只要存在商品房预售制度，民众的利益就难以从根本上得到保障。

首先，地方政府与银行的公信力令人怀疑。一直以来，开发商与银行结成同盟共同攫取房地产市场暴利是一个不争的事实，部分官员与开发商之间存在扯不清的关系也不鲜见，我们实在难以相信，银行监管的预售款有多少能被真正按相关要求向开发商发放。

其次，预售款监管极有可能出现诸多漏洞被开发商及银行相关人员利用：一是开发商极有可能以预售款作为筹码向银行贷款；二是开发商可以与施工单位、监理单位联手作假向银行申请预售款；三是开发商拿到预售款后不是用于所在项目的建设等。

第三，从市场实践来看，预售款监管未能显效。10月1日起，武汉对新建商品房预售款实施监管。可令人遗憾的是，武汉实施商品房预售资金监管制度第一个月，全市共有25个楼盘开盘，但没有分文购房款打入监管账户。

四、取消预售制不会导致供应短缺，更不会导致房价暴涨。

首先，取消预售制会导致供应短缺的担心是多余的。有人担心，取消预售制会造成供应短缺，事实上，这个担心是多余的。一是房地产库存居高不下，市场供应绝不会因预售制取消而出现短缺，据统计，今年已经公布年报的75家房企，总库存市值达到了9048亿元，同比上涨幅度达到了44.3%，比2009年的库存4183亿元更是达到了2倍以上，而全行业的库存市值或已超过5万亿元；二是从战略层面来看，开发商拿到土地必然要进行开发，其开发规模及进度与是否实行预售没有必然联系。

其次，短期内如若取消预售制会造成供不应求引发房价暴涨的担心是多余的。有人担心，取消预售制会造成供不应求，从而引发房价暴涨，这个担心更是多余。一是如前所述，取消预售制绝不会导致供不应求，相反地，将在很大程度上加剧民众的观望情绪，从而导致需求大幅降低，房价不仅不会暴涨反而会出现下跌；二是取消预售制将在很大程度上加大开发商的资金压力，将迫使开发商大幅降低其在售项目的售价，从而促进房价合理回归。

五、当前房地产调控处在异常关键时期，急需出台促进开发商理性定价的政策

当前，房地产调控处在异常关键时期。一方面开发商依然寄希望于政府放松调控，在近期成交锐减的情况下各地房价依然坚挺即为明证；另一方面部分民众依然不得不为高房价埋单，大多数民众的普遍住房需求依然难以得到满足，因高房价激发的社会矛盾没有得到丝毫缓解。

尽管在限购政策为主的调控下，市场投机投资性需求在一定程度上受到了抑制。可从实践来看，欲令调控显效，欲达促进房价合理回归之功，仅靠抑制投机投资性需求还是远远不够的，急需出台促进开发商理性定价的政策。而唯有取消商品房预售制，才能从根本上令开发商在失去对预售款的依赖，从而进行理性定价。