建议政府直接建设并零利润供应保障房

——吴其伦全国两会提案之一

案由：关于政府直接建设并零利润供应保障性住房的建议

提案人：吴其伦

提案要点：

保障房建设能够帮助困难群众以低成本改善住房条件，是收入再分配的一种有效形式，是促进房地产市场健康稳定发展的有力保障。目前的市场化的开发模式已经在很大程度上影响了保障房建设与供应，并在很大程度上减低了保障房的保障功能。政府直接建设保障房应成为我国保障房发展的终极解决之路。

内容：

保障房建设是一项重大的民生工程，不仅有利于缩小收入差距，促进社会和谐稳定，也有利于优化投资结构，扩大消费需求，带动相关产业发展，更能在很大程度上有于支撑城镇化发展，促进经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定。根据规划，“十二五”期间我国要建设3600万套保障房，通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。可从近年来的保障房建设情况来看，还存在诸多问题：

一是质量事故频现，品质难以保证。由于在保障房设计、施工、监理、验收质量把关不严，导致部分地区的保障房质量事故频现，如“北京市大兴旧宫三角地保障房项目因质量问题被拆除6栋楼”、“河南省郑州市汇景嘉园保障房项目因质量问题被拆除8栋楼”、“青海省湟中县康川新城保障房项目因质量问题被拆除部分楼层”等。有些保障房还使用了不合格甚至是伪劣的建筑材料，存在较为严重的质量安全隐患，保障房的品质难以得到保证。

二是定价标准偏高，民众难以承受。近年来，昆明、石家庄、杭州、长春等地都曾出现弃购经济适用房的现象，究其原因不外乎价格、户型、位置等，而价格过高导致普通民众承受不了是经适房遭弃购的最主要原因。相比于经适房的“高价”，廉租房的“高门槛”，公租房似乎成了解决“夹心层”住房问题的唯一方法，然而，从国内已经试行的几大城市来看，“略低于市场水平”的定价标准令公租房成为“鸡肋”。

三是市场开发模式，降低保障功能。目前，保障房的规划、建设、供应采取的是市场化或接近市场化的运作模式，比如，经济适用房及公共租赁房的建设与供应是采用商品住宅区内配建、开发商承建、收购商品房的方式进行。表面看来，这样的运作模式能在一定程度上提高保障房的建设速度，可市场化的运作模式所带来的直接后果是保障房变成赢利性产品，普通民众依然在为高房价埋单。这在令保障房的保障功能就大打折扣的同时，也让民众产生政府在利用保障房赚取利益的误解。

导致上述问题存在的原因有很多，比如政策跟不上、监管不到位、执行有偏差等，可最根本的问题却在于保障房的市场化开发模式。因为在利益驱动下，开发商追求利益最大化是必然，保障房难显保障功能也是必然。鉴于此，我建议：政府主导开发保障房，并零利润供应给符合条件的民众。具体操作如下：

一、成立机构，组建团队，确保保障房建设工作顺利开展。政府直接投身保障房建设，设立全国保障性住房建设总局，各地方政府设立相对应的局、分局。组建强有力的保障房建设执行团队，从相关部门抽调部分作风过硬、工作精干的领导干部，并面向社会公开招聘专业化的运作管理人员，专项从事保障房建设、供应及管理工作。这样，才能确保保障房建设工作的顺利开展。

二、土地划拨，控制成本，确保保障房的供应零利润。如前所述，目前政府采用委托开发商建设或直接收购商品房的方式进行保障房开发，势必导致出现价格仍然超出民众承受的状况。保障房是政府为中低收入民众提供保障的产品，非盈利性应该是其最主要特点。政府直接建设，减少中间环节，采取零利润的方式开发、供应保障房，将在最大程度上惠及民众，保障民生。一是保障房建设用地全部采用划拨，确保保障房建设用地零地价；二是保障房建设的各个环节通过招标选择规划设计机构、材料供应商、建筑施工等企业，确保保障房建设环节支出合理；三是严格控制机构设置、人员管理、行政支出等方面的成本。

三、集中申请、分批供应，确保保障房真正惠及民众。目前，我国保障房是采取先建设、再申请、后供应的模式。此模式存在诸多问题：一是供需不对称，开发商在进行保障房设计时完全是凭自己的经验或喜好，没有充分考虑到中低收入民众的真实需求，这样，保障房投放市场时民众很难接受；二是资金压力大，2011年，我国保障房大提速，尽管各地都顺利完成了年初既定的目标，可地方政府普遍发出资金压力大的呼声。事实上，这是目前保障房先开发、后供应的模式造成的。若在保障房建设与供应方面，采取居民提交申请，经审核达到一定数量集中开建的模式进行的话，上述问题将迎刃而解。以经济适用房为例，在民众提交申请时，保障房建设机构可收集到民众的真实需求，比如，列出几种户型供民众选择，这样，在进行保障房产品规划时就显得有的放矢，此其一；其二，在通过审核的民众数量达到开建标准时，可向民众出具保障房认购资格证书，载明区域、位置、户型、面积、用材、价格等事项，与此同时，向民众收取30%的预付款，加上财政补贴的资金，足够保障房开发所需。

后记：尽管本人非全国两会代表、委员，却有参政议政之心，本届两会将提交三份提案。一周前，本人曾发微博征集全国两会代表委员商洽提交提案事宜。一周来，有近10位网友给本人发来私信，惜乎都在外地，难以很好沟通。故，本人只能通过博客进行提交这三份提案（今天所发之提案，本人已经委托世界华人总裁协会秘书长葛三备先生代为提交，在此对葛三备先生表示真诚的感谢！），敬请各位期待！