痛批吴晓灵之调整限购鼓励投资观点

吴其伦

10月26日，全国人大财经委副主任委员吴晓灵在审议保障房建设和管理工作情况报告时表示，目前的公租房建设政府包揽太多，要发展租赁市场，应调整过于严厉的限购政策。对此观点，笔者深不以为然，理由如下：

首先，当前的限购政策并非如吴晓灵所言是过于严厉。毫无疑问，限购政策能在很大程度上打击投机、抑制投资，可从政策力度来看，远没有达到吴晓灵所说的过于严厉程度。除了北京规定外地人购房须在京纳税五年外，绝大多数城市是规定两年，有的甚至是一年，这样的规定显然过于宽松。

即便是住建部出台的二三线城市五条限购标准，也显得非常宽松。标准为：一是6月份新房房价指数同比增幅或1至6月新房房价指数月环比增幅较高、排名靠前的；二是6月份新房房价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；三是1至6月新房成交量同比增幅较高的；四是位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；五是存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。可以说，若按这个标准，几乎没有几个二三线城市会出台限购，事实也证明，到目前为主，真正出台符合中央精神限购政策的二三线城市没有几家。

其次，畸高房价下，普通百姓绝没有实力购房用来出租牟利。当前，无论是一线城市，还是二三线城市，房价都处畸高状态（笔者已多次论及此观点，此处不再赘述），房屋的价格远远超出价值本身，也远远超出了民众的购买力。普通百姓买房往往是发动全家几代人，甚至是倾尽几代人的积蓄才能买得起房，他们哪有资金用来买房投资呢？而在目前市场上，能买得起第二套房的人，又有几个不是希望房价上涨售出获利的呢？而这些购房者，正是政府所要打击、所要抑制的投机客、投资客。

第三，畸高房价下，百姓购房出租不仅难以获利，反而会导致资产严重缩水。在目前畸形高房价下，希望购房出租获利是极不现实的。以北京西二环商品房为例，购买60平方的一套一室一厅至少需要250万，而该区域全装全配的一室一厅租金在3500元左右，这样，一年的租金是42000元，可以想见，投资回报是多么的可怜。加之，在政府持续调控下，房价已经开始步入下行通道，此刻民众购房就意味着资产缩水。

第四，发展租赁市场绝不能依靠民众购买的商品房。吴晓灵认为，过于严厉的限购政策影响形成更多的市场化出租房屋，也应进行调整。她表示，调控房价应抑制对房屋的过度投机，而不是抑制老百姓的投资性购房。“没有多余的投资房，租赁房市场就全由政府背起来，这是不可能的。”而事实上，发展租赁市场绝不能一看民众购买的商品房。因为民众在畸高房价下购买商品房，必然希望获取高额租金，这势必会推高房租，增加租房者的生活成本，此其一；其二，民众购买的商品房异常分散，不利于对其进行规范与管理。

对于城市公共租赁房及租房市场的发展，笔者以为，应从如下方面入手：一是政府应鼓励投资客将房屋用于出租，可采取减免相关税费、补贴中介费用等方式；二是政府应鼓励房地产开发商开发专门用于出租的住房，可采用土地批租、贷款支持、税费优惠等方式激发开发商开发公共租赁房的热情；三是鼓励民间资本投身租赁房建设、开发与投放，可由政府牵头，整合民间资本进行公共租赁房的建设、开发与投放；四是鼓励有条件的企业将自用厂房改建成公共租赁房，鼓励企业利用自有土地建设公共租赁房，政府可在税收、贷款等方面予以支持；五是鼓励房产中介机构将重点转到公共租赁房源的采集与投放上，政府对于这些中介企业可采取减免税费、资金补贴等方式予以支持。

第五，限购政策是本轮调控的一枚重磅炸弹，在当前调控的关键时期，一旦松绑将令调控功亏一篑。畸高房价所激发的社会矛盾已然日益激化，中央正是看到了这一点，才自全年开始发动了史上最严的房地产调控，这不亚于一场革命，而在这场革命中，限购无异于一枚重磅炸弹能在很大程度上将投机、投资逼出场外，将在很大程度上利于房地产市场理性回归。若在此刻松绑限购，将令投机再度泛滥，房价再度疯涨，开发商再度死扛房价，民众不得已再度投身购房大军，倾尽几代人心血为畸高房价埋单，中国的房地产调控将再度沦为“空调”！