新形势下台资房企机会何在？

吴其伦

文/中国房地产报

台湾地方政府于今年年初修订相关法案，在设置相关投资额度的前提下，准许台资开发商赴大陆投资房地产。年中，ECFA（即海峡两岸经济合作框架协议）顺利签订；此后的种种迹象表明，台商在大陆房地产领域的活跃度正在逐步提高。那么，台资房企在大陆的开发究竟处于什么状态？未来其在大陆从事房地产开发的空间和机会有多大？

政策束缚台资房企发展

中国房地产报：过去的十年是国内房地产发展的黄金十年，相比于港资房企和大陆本地房企，最早从上世纪90年代初便涉足大陆地产、有着较为丰富经验的台资房企，却始终没有形成一股强大的独立开发力量，这其中原因何在？台资房企过去十余年处于什么样的发展状况？

赖正镒：可以说，是两岸的相关政策直接影响和制约了台资房企到大陆房地产市场的发展。过去十几年间，台湾相关政策一直限制台资房企尤其是上市房企到大陆直接投资房地产，真正放开、可以通过合法渠道去投资，也是最近的事情，尚不足一年时间。

过去十年，台湾大型的开发商，除了像乡林等个别公司以私人名义到大陆投资房地产之外，几乎可以说是台资房企投资的一片空白，但即使有投资，规模也都不是很大。

因此，这十年对于台资房企而言是很大的损失。过去十年，港资房企和大陆本土房企抓住了大陆房地产市场最黄金时期，可是台湾企业并没有搭上这班车，十分可惜。

朱幸儿：事实上，台湾“政府”对台资开发商或者说不动产的从业者到大陆去投资开发物业，有非常多的限制，真正开放也是上半年的事情。

虽然说过往十年有台商在大陆有比较多的活动，但是基本上都是通过第三地公司的组成才在大陆参与开发的，比如台湾有一些开发商先在香港注册一个公司，然后从香港进入大陆。尤其是一些公开发行的上市公司，需要通过一个迂回的模式，这样不管是资金的汇入、流动以及经营成本等都会对台资企业造成较为不利的影响。而这些早期迂回过去的上市公司在当地的投资开发并不容易。

蔡为民：2008年3月20日两岸三通之前，台湾有实力、有品牌的开发商绝大部分没有到大陆来参与房地产开发。因为2009年之前，台湾上市房企到大陆投资的动作基本上是禁止的。而在台湾，有财力的企业基本都以上市公司为主。政策的限制，就导致多数的上市房地产公司并没有直接进入大陆市场，除非通过第三地。这一局面到2009年才有所改观。

目前进入大陆房地产的台资房企，较为知名的只有远雄、日月光、华敏等几家。日月光的情况较为特殊，其在台湾的上市公司宏暻建设主要做房地产，到大陆后先从发展半导体制造业起家，积累资本之后涉足大陆地产行业。而这种方式的好处之一，就在于从事房地产开发的资金并不是直接来源于台湾，不受到台湾相关的金融监管。目前几家在大陆以制造业起家后涉足房地产的台资企业，基本上是这个路径。

吴其伦：台湾的房地产企业到大陆来，最初大多从做中介和代理开始，真正涉足开发的很少，这跟台商谨慎的作风有很大关系。国内房地产刚起步时，两岸关系较为敏感。当时到大陆来的台商多是在台湾发展不畅或者缺少发展机会的一批人；他们最先到达广州、上海等地，很多人是给大陆房地产商做营销总监、企划总监等。经过几年积累之后，慢慢有人自己经营设立代理公司。但真正涉足房产开发的，也是最近几年比较多一些。

之所以台商没能形成一股独立的开发力量，一是政策因素，对于台商而言，政策靴子始终没有落地，悬在空中，也造成了台商与大陆地方政府的关系、人脉资源等方面都较为欠缺，处于劣势；其次，很多台商对于目前大陆的房地产政策研究非常透彻，房地产市场受政策影响非常大，这也导致台商不敢大规模投资。

二三线城市机会大

中国房地产报：ECFA签订后，两岸经济交流发展的前景向好，是不是台商已经开始“蠢蠢欲动”？您认为未来台商的机会和空间在哪里？

赖正镒：台商到大陆投资的热情和愿望很高，几乎98%的台商都想到大陆去做投资开发。但是对台商而言，大陆一级城市的进入门槛已经很高，开发布局大多要从二线城市出发，比如说青岛、天津、南京、武汉、成都、重庆等，人口在500万、600万以上，经济规模大、市场较为成熟的一些省会级城市。

在开发领域上，台商在做商业地产方面还有一定优势和机会。随着大陆发展的都市化趋势，平稳长期的商业地产应该收益不错。至于住宅市场，虽说大陆市场在精致度方面还有一点点欠缺，但其在经验和规模方面都已经比较成熟，台商做住宅几乎没有太大优势。

蔡为民：目前，依我所见，有一部分台湾开发商在关注这个市场，或者已经取得土地、开始进入到这个市场，但仍然是少数；多数的开发商还只是在关注大陆市场，并没有采取实际的行动。台湾房地产经历过很多起伏，这就造成台湾开发商在大陆城市的投资决策上，相对显得谨慎和保守。

可以预见，台商在大陆发展的机会很大，但发展空间基本在二三线城市偏下。对于台商来说，最想要进入的是一线城市，最没有机会的也是一线城市。二三线城市，应该说还有切入机会。但是相对而言，二三线城市的资讯透明度、信息透明度均不如一线城市。

吴其伦：中央工作经济会议已经结束，尽管说对房地产调控会有所区别，但是并不至于会出现明显的放松，住宅市场依然不会很好。在这种情况下，台商自然不会花大量资金来投入住宅市场。未来真正有机会投资的应该是商业地产领域；但是随着大批量的大中小开发商转向商业地产，竞争会非常激烈，激烈的竞争就会推高泡沫。由此看来，无论是住宅还是商业，台商在大陆近期进行较大规模的开发性投资可能性都不太大，有的话也是长线投资，稳步前进。

因此，可以说，台商赴大陆投资房地产前景尚好，但并不特别看好。国内明确要打破原来单一的商品房格局，建立大房地产格局。一旦这种以保障房为主导的格局形成，商品房的利润空间、发展空间将会被挤占，过去十年的高利润、高增长也不可能再现，留给台商的机会会更少。对于台商，更多机会在于利用已有优势在外包服务产业、高科技IT产业、餐饮文化业等方面去做拓展。

开放金融业便于融资

中国房地产报：目前已经核准4家台湾银行可以在上海、昆山等地设立分行，两岸金融行业政策的放宽对于台商房企在大陆的发展会有哪些裨益？

朱幸儿：对于在大陆的台商来说，融资是难题，资金的借用、运用也有不少限制。现在金融业的逐步开放，会随着台商在大陆发展而快速学会在大陆向台商提供贷款和融资服务。除了4家台湾的公营银行，获准在大陆设立分行，一些诸如兆丰银行、台湾中小企业银行等非官方的民营银行，也已在大陆设立办事处。不过，真正能够为台资房企提供金融服务尚需时日。

蔡正镒：过去台商在大陆最大的困难之一，就是资金的取得。之前台湾的金融业不允许进入，台商在贷款渠道上极受限制，而大陆多数银行亦不了解台湾企业的状况，这就造成台商企业在融资上会处于劣势。

两岸金融设立分行，对台湾企业未来在大陆发展会有很大帮助，但仍然希望开放的速度能够加快，因为目前台湾银行分行在经营一两年有获利之后才可以经营人民币业务，而且在资金规模、还款、存款等方面都有严格限制。

直接以乡林为例，目前台湾银行在大陆的分行还暂时用不到，仍然要以大陆当地银行为资金来源的主轴。因此希望能够加速，对台湾银行设立的开放，把时间提前。

陆资赴台慎行

中国房地产报：日前已有大陆开发商到台湾发行TDR并打算在台湾上市交易，您如何看待陆资企业到台湾募资？陆资房企参与台湾房地产开发的机会大吗？

 朱幸儿：目前台湾资金泛滥，所有投资人都握有相当数量的现金。可以说，现在台湾的投资人已经很难在台湾地区内找到一个好的投资标的物。

如果陆资房企到台湾上市融资的话，应该会有很多投资人愿意购买其股票。房企在台湾集资比较容易。一段时间以来，台湾投资民众也普遍被教育认为，大陆房地产的成长机率比台湾高一些，以成都、天津为例，三四年之后房价涨幅可能会达到两倍到三倍，在台湾涨10%已经非常不易。因此，大陆开发商做TDR成功的机率会比较高。

大陆开发商到台湾投资并不容易。台湾是极为成熟的市场，人口只有2300万，市场的需求量比大陆任何一个二线城市都要小。在台湾，好的地块也基本都掌握在本地开发商手上，大陆开发商进入台湾市场会面临土地取得、成本过高、不熟悉法令等问题。此外，台湾的开发商本身的运作模式和专业实力并不弱。因此，大陆企业要到台湾投资，必须有一个长远的计划和经营特色，布局完整。万科、万通等房企到台湾考察很久了，却至今没有什么动作。相比之下，陆资在大陆发展的机会仍然要远远大于台湾。

蔡正镒：应该说陆资房企参与台湾房地产开发的机会非常大。在过去22年间，台商大概有3000亿美元投向大陆，但投资开放一年，到台湾的陆资不足1亿美元。两边往来资金失衡，已经非常明显。希望两岸的交流，尤其是在ECFA签订之后，能够把门槛降到最低，也呼吁政府方面能够进一步开放政策，让更多的陆资企业到台湾设立公司。

根据个人预估，第一步政策是开放两岸自由行；第二步是让大陆企业进入台湾的行业能够增加，目前只有159项，非常少，希望三两年之内能够有上千家大陆公司到台湾设立分公司。两岸企业合作共赢，是未来发展的必然趋势，只是时间的问题而已。

吴其伦：大陆企业去台湾做开发并不具备优势，不管是资金、管理还是人才团队等。去台湾融资倒是可以，尽管说近期台湾经济发展不好，但总量足够，民间资本还是比较丰富的。只要项目运作包装良好，吸纳一些台湾投资者倒是极有可能。

房地产的区域性很强，大陆房企到台湾做去开发可能性非常小，真正运做开发的话也可能做不好。