四大政策逼房产商掀起降价促销潮

吴其伦

一直以来，中国房地产商是在政府的呵护与大力支持下得以快速发展，房产商就像政府抱在怀里的婴儿一样得到全方位的呵护。商品房预售许可制度、土地使用金低首付且分期支付、个人购房贷款支持等都是政府扶持房产商的政策。而从近期政府出台的政策来看，政府是在给房产商断奶，政府的意图很明显，是希望房产商依靠自己的力量发展、成长。而一旦政府给房产商断奶成功，房产商将独立行走，则中国商品房价必将下跌，中国房产商的暴利心态将被彻底摧毁，房产商不降价的心理防线将被彻底攻破，房产商之间必将掀起降价促销潮。

首先，大幅提高土地出让价款缴付比例。2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确房产商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果房产商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

上海市有关部门近日正在酝酿新的土地出让规定，该规定将进一步缩短开发商缴纳土地出让金的付款期限，提高监管级别。按照新的规定，开发商必须在拍地后30天内交清所有款项。

目前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，大部分在20%-30%之间，远低于此次五部委通知的规定。

此政策的意图非常明显，就是要让房产商自行承担项目运行风险，尽管没有一步到位，可对房产商而言，其资金压力将大幅增加。这样，房产商在拿地后势必想方设法尽快推盘，房价下跌也将是必然，房产商必然不敢再追求暴利，降价促销将成必然。

其次，继续收紧二套房贷，叫停三套房贷。“新国十条”明确规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；

要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

“新国十条”将在很大程度上打击开发商、炒房者、投资客、改善性购房者的心态。开发商必将不敢再度捂盘惜售、哄抬房价，尽快推盘、低价促销以期从市场拿钱是其必然选择；炒房者、投资客因资金占用成本大幅增加及获利预期降低等原因必将割肉出逃并迅速离场；改善性购房者必将选择等待或大幅杀价进行淘房。所有这些均将令中国房价再度步入下行通道，房产商必将放弃暴利思维，必将降价销售以期加速资金回笼。

第三，实行商品房预售款第三方监管。住建部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。通知明确，各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户，确保预售资金用于项目工程建设。

预售款第三方监管一直是笔者所倡导的，因为这样将在很大程度上降低购房者的风险，与此同时，预售款第三方监管将在很大程度上增加开发商的资金压力，将令开发商加快推盘速度并降低获利预期，必将降价销售以期快速从市场拿钱。

第四，加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。

严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

这样，房产商利用土地及项目进行融资的难度将大幅增加，其尽快推盘、低价销售以期从市场拿钱是唯一选择，房价理性回调将是一种必然。