制定捂盘罚一万的相关官员应被问责

吴其伦

日前，南京法制办就《南京市商品房销售管理办法》公开征集意见。意见稿里明确了“预售管理”的内容，即商品房预售方案中，要明确商品房位置、面积、竣工交付时间等事项。明确要求，房地产商拿到商品房预售许可证后，应当按期开始销售商品房。

意见稿规定，取得商品房预售许可证后未按期开始销售商品房；未在网上房地产系统和销售现场公示商品房预售款监管协议；现售商品房未办理商品房现售备案；未按规定在商品房销售现场公示相关信息；未将商品房销售人员的基本情况报房产行政主管部门备案的，由房产行政主管部门处以警告、责令改正，并可处以1000元以上1万元以下的罚款。

笔者真不明白南京法制办相关人员是如何设定罚款标准的，区区一万元对于财大气粗的开发商而言是九牛一毛，这样的处罚简直就不能称为处罚。南京法制办能将这样的标准拿出来征集意见，恰恰表明南京政府在向开发商献媚。

捂盘惜售、囤房居奇，可令消费者变得冲动，从而不断推高房价，对此，地方政府是非常清楚的，各地政府都曾表态要对捂盘行为加以处罚。南京设定处罚标准是在向民众表明自己的处罚是动真格的，同时也是向开发商表明，我的处罚就是做做样子，只是为了给民众一个交代，不就一万元嘛。

这是典型的为了自己的利益而向开发商献媚之举，当然，这也可能不是政府的本意，有可能就是意见稿制定者因一己私利而做出的个人或团队行为。就像周久耕一样，公然表明开发商降价销售将被处罚。不过，这样的献媚太过明显，很可能会激起民怨。

若这样的意见稿是政府相关部门审核过再向民众征集意见的，笔者建议将捂盘处罚标准大幅提高，以整个楼盘可销售部分面积为测算标准，将捂盘期间房价上涨部分全部作为非法所得没收，在按违法所得部分的5%—10%进行罚款。若意见稿是相关部门个人或团队行为，笔者建议当地政府追究意见稿制定者的相关责任。

对于整治捂盘惜售，笔者建议如下：

首先，政府应明确房产调控就是要平抑房价的态度。政府在前期历次调控中的态度都是稳定房价，直到今天仍然如此，这种态度对地方政府的执行及新闻媒体的导向都产生不利于房产调控的影响。因而，开发商得到了这样的信号：政府不希望房价下跌，房子肯定不愁卖，故其屡提房价，并捂盘惜售以图获取更高利润。

其次，出台预售款监管政策。在开发商的资金链上，预售款是其比较重要的一环。若政府能出台预售款监管政策，如实行第三方监管、降低预售款比例（10%或更低）、以合同约定的方式确认客户的购买行为（预售款放在客户与房产公司共同开立的帐户处，如客户违约则按合同承担赔偿责任）等，则开发商将尽可能早的推盘以图盘活资金。

第三，严格控制房产开发期间的贷款投放。开发商使用的应该是中长期资金，任何一个楼盘的建设都不是在一年所能完成的，从获得土地开始，用银行贷款对开发商是极为不合适的。所以应该改变它的结构，从这一点上应该发展，开发商应该发债，以公司证券、房地产资金、资产证券化、股权投资、发股上市等等改变开发商的资金来源结构。若能有效控制其在开发期间的贷款投放，则开发商不会再“捂盘惜售”。

第四，明确“捂盘惜售”行为的定性标准，制定相应的从严处罚措施。对“捂盘惜售”行为要制定明确的界定标准，并制定对该行为的从严处罚措施。则开发商将不敢再“捂盘惜售”

第五，规定开发商的放盘进度。为了制造供不应求的局面（或曰假象），开发商在放盘过程中往往采取销售控制策略。若政府能出台相关政策，令其按规定的进度放盘，违者重罚。则开发商将不敢再“捂盘惜售”