市场化销售模式方可令房价回归理性

吴其伦

今天，有一位叫张巍的年轻人给笔者发来一封邮件，笔者读后觉得很有见地，稍加评点，特录于此，与诸君共享。

邮件全文如下：

吴其伦：

晚上好，我是一名普通的和您一样关注中国畸形房地产市场的一名年轻人，也一直在研究产生房价高的原因以及能够降底房价一些具体且可行的市场化解决办法（不能再等和靠政策了），今天我来和大家讨论和分享一点我这几年来所关注的房地产市场的一点真知拙见吧。高房价危害之多之大暂且不过多讨论了，你们提得也够多的了，总结成一句话就是“长此以往，国将不国”。作为年轻人我觉得应该有救国救民的责任和义务。

言规正传

首先，高房价的承受人群分两类，买新房的，买二手房的。因本人对二手房市场接触的更多一些（其实我以前一直在上海是做软件开发的，也不了解房产，但去年看朋友开的房产公司挺赚钱的，就和朋友一起在上海世纪公园投资开了一家房产中介公司，也算成了这行业的行业中人了吧,应该能够从内部分析一些见解，希望和你们一起探讨探讨），新房的产生原因及房价的解决办法暂时没有发言权，但我觉的只要二手房的价格如果往下降了，新房的价格也是一样会降的，而且房产市场以二手房的主导是未来的走势。

高房价的产生原因：我们的房子以非市场化的商品销售方式在销售

什么叫做市场化的商品销售方式呢，比如大米等一切日常用品，大米比房子还要刚需的商品，大家并没有看到因为刚需价格就飞涨。没有飞涨这其中的原因我觉得并不复杂，比如你到一家米店或超市去买大米，如果觉得贵了，你可以正常的讨价还价，如果还不下来，你肯定会到别家店去买同样且更便宜的大米，正因为你有这样的选择权力才使各家米店老板希望用最低的价格去吸引你过来购买他的大米。这样而维持住了大米在市场上的正常价格在销售，换成当前除了房子以外的所有商品都是以这样的方式在销售的。所以各行各业的各种商品能够以正常的价格在正常销售。但我发现了买房子正好就缺失了商品销售中的这关键两点：

１、货比三家，自由选择

２、卖买公平，自由议价

谁让卖房者丧失了这两个非常重要的权力呢，是作为买卖中间方的房产中介，房产中介是怎样让您失去这个权力的呢？

(1)、看房单（专业一点叫居间协议）

如果你希望买一套房子时，在看房前中介会要求你签一份看房单。看房单里少不了有一条是这个房子是你如果要买不能通过其它中介签，如果发现你找其它中介签了这个房子，你需要付同样的中介费给我。限制了你货比三家，自由选择商家的权力。

(2)、交纳意向金

如果你发现这个房子你比较满意，但价格还需要商议的时候，这时候中介会让你交几万块表示你的诚意的意向金，然后再帮你谈。

有了这两条可以保证你买房的时候处于非常被动的一方，危害是非常巨大的，变成的事实就是只要业主的房子不是一个月下来只有一个人在看房，否则这个价格是一天一个价格在往上跳，而中介因为有这两条东西足够把你绑住，要想让他们更多的站在你这边说话是不可能的．忽悠你是没商良的。其实如果换任何商品的销售有这两条东西，不涨价格反而是不正常的。比如你买大米前要你签一个看米单，告诉你要买这个大米只能到我这个店来买，

如果你觉得价格还要谈一下，需要先交一点钱表示你的诚意，然后才能帮你谈，这会出现什么样的状况呢，可想而知了。

很多人觉得这么不合理的东西难道我不能跳过去吗，我不签看房单，我不交意向金行吗？不行，这时候你会发现中介行业是非常黑暗的，任何一家中介不管是大小都是这么操作的．你没有选择的余地，除非你不买房了。

我觉得只要中介行业中存在这两条阻碍和违背市场规率的东西，再好的调控政策都不能把房价降下来，只能起一点影响成交量的效果，从这些年事实来看其实也是这样。

大家应该值得庆幸的是我们的每天吃的大米没有这么销售，否则会有很多人成为米奴甚至吃不饱饭。

高房价的解决：让房子以市场化的商品销售方式进行销售

如果真的让房子以市场化的销售方式进行销售时，会变成什么样呢？假设这个市场是这样一种场景了，我们的业主有一套房子要卖，跑到周边的10家中介进行挂牌，挂牌价格是100万，希望的价格是能卖到102万或更多，心里价位是98万也可以卖，这时候中介带来客户看房，房子是看中了，但希望是希望98万甚至更低的价格才买（挂牌100万当场就掏100万买基本是没有的），如果价格谈不下来我就可以找另外一家中介来谈这个价格（因为没有了看房单的限制，也不需要交什么意向金了），这样以来每个中介为了保住你这个客户，肯定会想尽一切办法去帮你谈价格。而且不管这家中介谈不下来，你可以货比三家肯定也会找Ｎ家中介去谈价格，这样以来就会出现一种情况，业主听到每个中介来谈的时候都说98万是比较合理的出售价格了，这时候就有非常大的可能业主会98万去卖掉这个房子了。就算有业主咬住100万不放，这时候你已经动员了所以的中介去谈了，就这个价格买下来你也会觉得心安理得的感觉了。

这就是我所希望在市场上出现的让房子以市场化的商品销售方式进行销售的情况。

我相信这样一个市场对房价的调控效果会远远大于非市场化的一切政策手段。

后记：

既然想出了这么个办法了，但怎样才能产生出这样的房产中介呢？谁愿意开这么个有良知的店，去引领这个行业，这又是新的问题，但我相信让更多的人知道这条路如果可以试着去解决高房价问题，引领一个更合适的房产交易市场，肯定会有人去走这条路的，因为在市场经济社会里，抓住客户了最终成为赢家只是时间问题。

以上就是我的一点真知拙见吧，希望和你们这些关心民生地产的专业学者一起探讨探讨，为早日实现房地产市场的正常化作些努力吧。

张巍／２００９／０８／０４

笔者简评：

作为业内人士的张巍能看到房地产买卖双方实力的悬殊是导致房价居高不下的重要原因之一是很难能可贵的。尽管导致房价居高不下的原因有很多，诸如，开发商追求暴利的心态、地方政府土地财政依赖性强、消费者投资者在盲目心态驱使下不断追高等，可缺乏市场化的房产销售却是不容忽视的重要原因。

房地产买卖双方非市场化销售模式主要表现为：

一手商品房：在房产销售方的销控政策下，买房者根本就看不到欲购房子的真实情况，尤其是在期房。客户看不到房子的品质、看不清可售房子的数量、看不明已售房子的价格、没有讨价还价的余地。

二手商品房：房屋的买卖双方在成交之前是不可能见面的，双方的看房、议价、签约、过户都是由房产中介代办（或在其监管下进行）。这样，买卖双方是在完全被动的情况下进行其买卖行为。

那么，这样的情况应如何解决呢？

张巍提出了一个建立二手房大市场的概念，尽管这样的想法很好，可仍然没有摆脱房产中介的范畴。对此，笔者的想法是：各地设立二手房大市场（或网上二手房大市场），由卖房者进场设摊（挂牌），现场可展示房屋的图片或视频，买房者现场咨询、谈价，市场方有偿提供签约、贷款、过户等相关服务。这样，不仅可令房价回归理性，更可令买卖双方降低交易成本。

对于一手房，笔者的观点是必须尽快实行现房销售，这样，房屋状况将真实展现在消费者面前，与此同时，房屋销售情况须明确展示给消费者，这样，消费者在选房时就不会像在销控政策下那样变得盲目而冲动了。