上半年楼市四大怪相及背后深层原因

吴其伦

在国际金融危机的大环境下，政府为了提振民众的信心，于2009年春节前接连出台了惠及购房者的政策，在这些政策的推动及开发商降价的刺激下，今年2、3月份以来，各地楼市都出现了成交量大幅攀升的小阳春现象；进入4月份，在需求释放的情况下成交略有下滑；5、6月以来，在开发商策略性涨价及消费者盲目的推动下，成交量又出现了一定程度的上涨。与此同时，各地房价也都出现了不同程度的上涨。而在房地产市场量、价齐跌景象的背后却是怪相丛生，笔者在此仅列四例：

一、商品房持续热销，退房潮风起云涌。

09年上半年，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。其中，商品住宅销售面积增长33.4%；办公楼销售面积增长7.6%；商业营业用房销售面积增长16.4%。商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售额增长57.1%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长19.9%和30.2%。

热销未能掩盖退房事件的发生。以北京为例，截至5月18日，北京市房地产交易管理网上共有119页，1772条期房退房信息，其中一些楼盘的退房率高得有些不正常，达20%以上。现房退房信息也有51页，752条。

按理说，商品房热销应皆大欢喜，开发商取得不俗业绩、消费者实现安居梦、投资者满足获利预期，在这样的市场态势下，无论是消费者还是投资者都无退房尤其是大规模退房之理。可为什么会出现“商品房持续热销，退房潮风起云涌”的怪相呢？究其原因，笔者以为不外乎三点：

开发商为制造热销假象自买自卖，在达到预期目的后便进行退房，此其一；其二，开发商为了缓解资金压力，采用不同手段进行假按揭，以期达到骗取银行资金的目的，在达到目的后采取退房方式实现自己的资金转移；第三，部分消费者、投资者受盲目需求心态驱动，在进行冲动性购买后经理性思考觉得不是入市良机，故做出退房举动。

二、购房者信心百倍，开发商信心不足。

今年上半年，随着成交量也回升明显购房者信心也大幅增加，各地成交量屡创新高便是明证。而与之形成鲜明对比的是，房地产开发企业的投资信心等先行指标仍未见明显起色。

国家统计局公布的数据显示，1至4月全国完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9%，增幅比1至3月提高0.8个百分点，比去年同期回落27.2个百分点；全国房地产开发企业完成土地购置面积7266万平方米，同比下降28.6%，而去年同期则是增长11.1%；完成土地开发面积7078万平方米，同比下降12.2%，而去年同期则是增长5.9%。

通常而言，消费者信心大增，产品销售量大幅增加，产品销售商应大幅扩大投资，可为什么在商品房市场却出现如此反常的表现呢？究其原因，不外有三：

购房者的信心是在政府优惠政策及开发商降价举措共同作用下所表现出来的，很多开发商都认为这样的信心不会持久，故此，开发商对后市大多不抱乐观，此其一；其二，经历了超过半年的市场观望，开发商已濒临绝境，在今年政府救市政策推动下，市场成交大幅反弹，开发商刚刚度过难关，只能尽快解决自身问题，尚未顾及扩大投资；第三，很多开发商都深知上半年的成交大涨、价格疯涨的状况只是在政府救市政策推动下、开发商采取诸多销售策略之下的假象，这样的现象绝不会持久，故此，大多数开发商都以解决自身危机、实现资金回笼为第一要务，至于扩大投资，尚待观望一下。

三、商品房库存不减，捂盘惜售仍风行。

DTZ戴德梁行监测数据显示，一季度北京、上海、深圳等十大样本城市共成交商品住宅2082万平方米，环比2008年4季度增长42%，同比增长则达62%。市场成交量的持续恢复带动前期库存积压加速去化，一季度一线样本城市库存去化量已超过2006至2008年新增库存总量的25%，二线样本城市去化量也达到20%。

虽然去库存化速度加快，但库存压力仍较大。上海易居房地产研究院综合研究部近日做的《全国商品房空置研究》显示，部分一线城市存在空置率过高情况，其中北京形势严峻。2008年，北京商品房空置率高居全国首位，为16.64%，高出全国0.75倍，也高于本市近12年15.77%的平均水平。商品住宅情况虽然较好，空置率为9.60%，低于近12年15.10%的平均水平，但依然高居全国首位，高于平均水平0.51倍。

按理说，商品房库存居高不下，开发商应加快推盘速度，可偏偏在这样的市场态势下，捂盘惜售却风行起来：购房者去开盘现场，但发现比之前约定的放出的房源少，价格却上涨；购房者即使交了意向金，也无法得知准确的开盘时间，其间房价却可能暴涨；开发商制造当日售罄的热销场面，每次少量出货，并逐渐提高价格。

开发商之所以能在库存居高不下的情况捂盘惜售，是由于盲目看好后市、对地方政府的调控方略持观望态度、前期获利丰厚运营压力不大、开发商从银行处得到大量资金、暴利心态驱使等。

四、暗松绑二套房贷，监管层亡羊补牢。

在上半年量价齐升的市场态势下，各地二套房贷纷纷“松绑”，不少银行今年以来对非改善型二套房也实行首付二成，贷款利率七折。“零首付”、“一成首付”这些曾经在两年前惯用的炒作伎俩，沉寂一段时间之后再次在深圳、成都、浙江、上海等楼市出现。业内人士称，楼市信贷政策收紧阶段，各家银行对贷款审查较为严格；而今贷款政策宽松，商业银行房贷任务加重，阴阳合同难以监督出现降低首付的情况不难理解。数据显示，截至5月末，包括四大国有商业银行在内的9家银行，累计新增贷款投放量为3.65万亿元，为全年计划信贷投放目标2.76万亿元的1.3倍，已超额完成全年计划。

近日，银监会发出《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中指出，各银行必须严格执行之前关于房地产贷款的相关政策，并且明确表示“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃‘第二套房贷’政策约束，不得自行解释‘二套房贷’认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”商业银行未来对同一贷款人发放的二套房贷款，除规定的“改善型住房”可参照首套房目前2成首付、7折利率执行外，其余所有贷款均执行4成首付、1.1倍利率。

二套房贷政策收紧始于2007年927新政，央行明确规定，二套房贷首付至少四成，贷款利率要在基准利率基础上上浮10%。此政策一出，房产市场投资尤其是投机行为大为减少，房价上涨现象得到了有效遏制，而在前期以投资为主导的区域市场，如深圳、广州等地，其房价出现了较大的跌幅。

其后，央行从未出台松绑二套房贷的政策，为什么各地银行却能自行暗自松绑，而监管层只能亡羊补牢呢？究其原因，不外有三：

在金融危机的大环境下，政府尤其是地方政府相继出台惠及购房者及开发商的政策，此举核心目的就是要提振民众信心，并在一定程度上拉动消费、促进投资。在这样的政策环境下，银行增大信贷投放就有了较为充足的理由，此其一；2、3月份，在政府优惠政策及开发商降价促销的刺激下，市场成交出现了大幅反弹，此阶段的买家绝大多数是自住性需求者。4月至今，众多投资客、炒房者、制造业主纷纷投身楼市，这样，市场信贷需求也就大幅增加。银行在利益驱动下，大幅增加贷款投放是必然的；第三，对于各银行的暗自松绑二套的行为，监管层从发觉到详细了解必有一个时间过程，故只能在发现问题严重后再出亡羊补牢之策。