下半年各银行将以收紧二套房贷为要务

吴其伦

今年第一、第二季度，各地房市在成交量反弹的情况下，房价也出现了一定程度的上涨，究其原因，固然是抑制半年之久的消费性需求得到释放的缘故，可投机、投资客再度入市也是不可忽视的推动力量。可以看出，目前的中国房市尚未完全摆脱投机阴影。加之，政府对目前房市的期望是稳定健康发展，而稳定健康的前提就是确立消费主导的房地产市场，故政府将在打击投机、抑制投资方面做出努力。

日前，我们欣喜地看到，杭州各商业银行已经明确通报关于二套房贷的收紧口径的消息得到证实。原本购买第二套商品房可以享受的首付两成，七折优惠利率，将成为杭州楼市阶段性的历史。而代之以第二套购房都需要支付四成首付，利率是基准利率的1.1倍的收紧房贷政策。据悉，上海、北京、广州等地都将纷纷跟进。

杭州收紧二套房贷并非个案，早在5月份，山东银监局重申积极支持合理住房信贷需求，对居民首次利用贷款购买普通自住房的，可以享受贷款利率和首付款比例优惠政策；对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他申请贷款购买第二套及以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，且贷款首付款比例应随套数增加而提高，具体提高幅度按各总行相关原则自主确定，贷款利率在基准利率基础上按风险合理确定。

二套房贷政策收紧始于2007年927新政，央行明确规定，二套房贷首付至少四成，贷款利率要在基准利率基础上上浮10%。此政策一出，房产市场投资尤其是投机行为大为减少，房价上涨现象得到了有效遏制，而在前期以投资为主导的区域市场，如深圳、广州等地，其房价出现了较大的跌幅。

在去年以来的国际金融危机大环境下，政府为了提振民众的信心，于2009年春节前接连出台了惠及购房者的政策，在这些政策的推动及开发商降价的刺激下，今年2、3月份以来，各地楼市都出现了成交量大幅攀升的小阳春现象；进入4月份，在需求释放的情况下成交略有下滑；5月以来，在开发商策略性涨价及消费者盲目的推动下，成交量又出现了一定程度的上涨。

在这样的市场背景下，各地二套房贷随之“松绑”，不少银行今年以来对非改善型二套房也实行首付二成，贷款利率七折。“零首付”、“一成首付”这些曾经在两年前惯用的炒作伎俩，沉寂一段时间之后再次在深圳楼市出现。业内人士称，楼市信贷政策收紧阶段，各家银行对贷款审查较为严格；而今贷款政策宽松，商业银行房贷任务加重，阴阳合同难以监督出现降低首付的情况不难理解。

随着深圳楼市的疯狂，越来越多的投资客重新活跃起来，而这些投资客乐于一成首付，本钱少而赚的快，房价上涨一些出手卖掉即可获利丰厚。中国证券报记者装作投资客调查发现，许多和中介公司熟悉的投资客都在寻求低于两成的首付，这样用更少的本金，他们可以购买更多的房产，房价上涨后出售获利也更多，实现以小博大。

对于大手笔的投资客，中介也在积极想办法吸引。一家小中介的按揭员对中国证券报记者表示，他们现在可以通过与按揭评估公司合作，将物业的评估价做高，做成“阴阳合同”。利用银行较高评估价与卖家较低购入价之间的差额甚至可以为买家实现“零首付”。

与此同时，成都、浙江、广东等地都出现了不同表现形式的二套房松绑政策，这为各地房价疯涨、成交大增提供了支持。而由于信贷规模激增，很多银行都完成了信贷目标，再加上监管部门一再强调，二套房贷可能将再次收紧。数据显示，截至5月末，包括四大国有商业银行在内的9家银行，累计新增贷款投放量为3.65万亿元，为全年计划信贷投放目标2.76万亿元的1.3倍，已超额完成全年计划。

按揭贷款首付四成是确保银行资金安全的底线，但目前各个银行的房贷政策已低于这一底线。以一套目前市场价100万元的房子为例，如果银行只收到两成首付款、实际贷出80万元资金，一旦房价继续下行20%以上，业主又因无力支付房款而断供，那么银行系统中该类房产都将成为不良资产。

综合上述分析，笔者认为，在目前的市场态势下，今年下半年各银行将以收紧二套房贷为第一要务，当然，我们也不排除央行出台统一收紧二套房贷政策的可能。