国新办新闻发布第一会传出十大信号

吴其伦

今天，2009年第一场新闻发布会在国务院新闻办公室新闻发布厅召开，会议主要内容为住房和城乡建设部副部长齐骥和国家发改委、财政部、中国人民银行有关负责人介绍关于促进房地产市场健康发展的有关情况。依笔者看来，本次新闻发布会关于房地产发展方面传出十大信号：

一、现阶段，保障性住房是商品房市场的有益补充，将促进商品房市场秩序向好。在回答央视记者关于“加大保障性住房建设会不会冲击到正常的房地产秩序？”的提问时，齐骥说，“保障性住房供应的增加，一方面可以解决难以通过市场解决住房问题的这部分低收入群体的住房困难。另一方面，也使得住房市场的供应比较清晰。低收入群体通过政府提供帮助的方式来解决住房问题。其他的群体更多地是通过在市场上购买或者租赁普通商品住房来解决。我认为增加保障性住房的供应，不会冲击商品房市场。刚才你提出会不会影响房地产市场的秩序，讲到秩序，增加了保障性住房的供应，会更加稳定商品房市场的秩序，随着大量保障性住房的投入，使得不少低收入群体不再掺杂在商品房市场的供应对象当中，反而有利于平稳商品房市场的价格。当然也会使得商品房市场的秩序更加良好。”

保障性住房政策是在商品房满足不了市场需求，解决不了民众居住问题的情况下出台的一项能在很大程度上解决住房矛盾的政策，在目前的市场态势下，是商品房市场的有益补充，将令房产需求者的真实需求得到满足，将促进商品房市场秩序向好。

二、保障性住房供应将成为我国长期政策，保障性住房将占市场主导地位。齐骥在回答记者提问时说，“我个人理解，房地产市场所提供的商品住房的供应对象和政府所提供的保障性住房覆盖的群体应该说是分得清的。中国正在发展过程当中，我们的人均GDP水平和群众的收入还不高，因此即便有大量的商品住房的供应，恐怕还有一部分低收入群体他们无论如何也不可能在商品房市场当中去解决自己的住房困难。因此，国务院提出我们要加大保障性住房的供应。”

就收入而言，国际通行的市场二、八定律在中国至少可变成一、九，结合目前的商品房价格，我们可以这样理解，即10%的人群可通过购买中高价商品房来实现安居梦，而90%的人群需要通过政府保障性住房及购买低价商品房来解决居住问题。这样，保障性住房对于中国社会而言就显得异常重要，保障性住房将成为我国一项长期国策，在不久的将来将在房产市场占据主导地位。

三、保障性住房的土地供应政策将出现变革。齐骥在回答记者提问时说，“同时在131号文件中又强调，通过城市棚户区改造和普通商品房项目、经济适用住房项目当中的配建，以确保廉租住房目标的完成。这当中涉及到土地的问题，国土资源部最近印发了《国土资源部关于为扩大内需促进经济平稳较快发展做好服务和监管工作的通知》，明确要优先安排保障性住房建设用地，同时明确提出对于纳入中央投资计划的城镇廉租住房、棚户区改造等保障性住房建设，县、市国土部门要加快供地，尽快落实到具体的地块上。”

商品房的土地供应是招拍挂，而保障性住房的供应将有可能在政策的大力推动下出现变革，不排除出现土地批租，甚至划拨的可能性。因为，只有这样才能真正降低保障性住房的成本及供应价格。

四、对于房地产而言，地方政府的工作中心将由商品房市场监管转向保障性住房供应。齐骥在回答记者提问时说，“还有一点，在保障性住房工作方面，要进一步强化地方政府的责任。我们提出由省级政府负总责、市县政府抓落实，把保障性住房的目标完成情况纳入到是否履行好政府责任的高度上来认识。”

一直以来，地方政府在房地产市场发展进程中都起到很大的作用，当然，这一点是由土地财政所决定的。而在保障性住房占主导的大背景下，地方政府将逐渐改变土地财政的思维，而将保障民生放在第一位，这对中国房地产发展及中国民众来说，都是一件幸事。

五、政府高层在鼓励开发商主动降价方面已经达成共识，开发商降价将成为市场主旋律。齐骥在回答记者提问时说，“至于你刚才讲到的商品住房价格，我想随着供求关系的变化，加上建造成本的影响，开发企业会顺应市场变化，正像131号文件所提到的主动采取措施以合理价格促进商品住房消售，以释放潜在的住房需求。”

12月21日国务院再紧急发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，并首次表明“鼓励房地产企业以合理价格促销商品房”。一直以来，政府对房产商的价格策略都没有做过什么引导和干涉，此番以国办发文的方式引导开发商降价必将对市场产生积极的影响。因为，政府对房价的态度对市场的影响是很大的，房产火爆时期政府的调控之所以没能显效，与政府稳定房价的态度是分不开的。此次政府鼓励开发商降价，势必令开发商抛却原先所固化的政府维持高房价的想法，进而采取降价措施以期在激发市场需求的同时也迎合政府。

受国务院委托，国家发展改革委副主任张茅12月24日向全国人大常委会报告2007年5月份以来加强价格调控、应对价格过快上涨的情况。张茅说，房地产市场动荡可能引发一些负面影响。高房价适度回调有利于房地产业回归理性健康发展，但要避免房价大幅下跌。

11月份，在住房部的一次电视电话会议上明确表示，要认真落实差别化的税收信贷政策，鼓励和支持合理的住房消费，同时还要积极引导房地产开发企业主动应对市场变化，合理调整价格，促进交易活跃。

由此可以看出，政府高层在鼓励开发商降价方面已经达成共识，开发商降价将成为市场主旋律。

六、针对居民真实居住消费的金融支持力度将加大。中国人民银行金融市场司副司长霍颖励霍颖励在回答记者提问时说，“国务院出台了《若干意见》，从更高的层次对房地产信贷政策进行了调整，着重改进金融服务，加大对居民住房消费的金融支持力度。”由此可见，针对居民真实居住消费需求的即溶支持力度将加大。

七、商业银行在制定惠及消费者的政策时将因地制宜。霍颖励在回答记者提问时说，“改进住房金融服务，避免一刀切。我国地域广大，各地土地成本不同，房地产市场冷暖不均；此外各地经济发展水平、居民收入状况、住房习惯等有较大差异。若干意见赋予商业银行更大的自主决策空间，根据借款人的不同情况提供差异化的服务。若干意见进一步明确了居民购买首次自住房享受优惠的贷款利率和首付款优惠政策的同时，对于购买改善性住房，同时可以享受优惠的贷款条件，对于其他住房贷款，由商业银行借款人的信用和所购买的住房类型以及借款人能力的基础上，合理评估风险后确定贷款利率。”由此可以看出，央行在出台金融政策时将因地制宜。

八、房贷首付比例降低的可能性将很低。霍颖励在回答记者提问时说，“首先考虑的是首付款比例作为防范风险的一个重要参数，将首付款比例确定在一个合理水平。从美国次贷危机的情况来看，如果首付款比例过低，在房地产抵押物价值出现大幅度下降以及借款人偿付能力出现问题的时候往往会造成一定的金融风险。因此我们对商业银行最低的首付款比例调整为20%，同时要求商业银行要根据借款人的购房实际情况，以及借款的信用记录，以及借款人的收入、偿还能力等风险因素合理确定具体的每一笔贷款的首付款比例。”由此可以看出，房贷首付比例降低的可能性将很低。

九、房产信托投资基金或将于09年浮出水面。霍颖励在回答记者提问时说，“房地产投资信托基金的事情，根据国务院的要求，人民银行最近几年来一直会同有关部门进行研究，我们现在已经形成了初步的试点总体构架，正在和有关部门会商。这个方案我们打算在会商有关部门后报国务院同意，然后进行试点。”

一直以来，房地产市场融资渠道过窄成为影响房产企业理性发展的重要因素，也是导致地产企业绑架银行的重要因素。通过央行几年的研究，相信不久的将来，适合中国房市的地产信托基金将浮出水面。

十、09年出台新的刺激房市消费的税收政策的可能性不大。财政部税政司副司长王晓华在回答记者提问时说，“税收优惠政策可能有一定的滞后才会显现出效果，2008年对房地产市场税收政策调整比较密集，2009年是不是要出台新政策，要根据2008年政策的执行情况来定，如果执行的好可能会延续这些政策，如果执行得不好，可能会考虑是否有其他更好的政策措施。”

08年年底以来，政府出台了惠及房产消费者的相关减税政策，从市场表现来看，这些政策已经逐渐显现出应有的功效，当然，若房产商能以降价相呼应的话，效果将更加明显。随着房产商资金压力的加大，其以降价甚至大幅降价激发需求的可能性将越来越大，这样，无需出台新的税收优惠政策，房价就能回归理性，房市就能出现交投两旺的