政府新政将促使商品房价格进一步下跌

吴其伦

日前，国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，研究确定了三大政策措施：加大保障性住房建设力度；进一步鼓励普通商品住房消费；引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。毫无疑问，这三项措施的出台对于房地产行业而言是一大利好，因为这样的政策将利于激发市场消费需求，对成交量的增加是很有帮助的。除此之外，还有一大利好，就是商品房价格将在新政的刺激下进一步下跌。

政府明确指出，争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。

从这一政策我们可以看出，政府在保障房建设方面的决心和投入力度进一步加大。而将住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设的举措将令各地经济适用房的供应量显著增加。这些举措都表明，商品房市场的供大于求的局面将长期存在，商品房价格将在新政的推动下进一步理性回调。

新政还指出，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

这项政策传出两个信号：小幅放宽二套房贷；减免消费型需求购房者的税费。有人说，放宽二套房贷将有可能令市场需求（消费、投资）大幅增加。对此，笔者不以为然。因为，政府仅是有条件放宽二套房贷，符合政府规定条件购房者毕竟是少数，此其一；其二，受国内、外经济形势影响，民众的收入预期都将大幅降低，改善性需求势必也大幅降低，这样，即使是符合政府规定的条件，绝大多数民众还是会选择观望；第三，政府并没有如开发商之愿彻底放宽二套房贷，开发商势必彻底抛却政府救市期盼，降价自救是其必然选择。故此，政府新政将令商品房价格进一步下跌。

新政还明确，促进商品住房销售。对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

这一政策将会在相当大的程度上对开发商的产品规划、价格定位方面产生影响，可以想见，在新政的推动下，房产市场中低价位、中小套型的普通商品房的供应量将显著增加。这样开发商将主动降低价格以图获取信贷支持并激发消费需求，与此同时，还能大幅拉低成交均价。因此，政府新政将促使商品房价格进一步下跌。