对高端住宅认识普遍存在的五大误区

吴其伦

所谓高端住宅，也就是我们平常所说的豪宅，即目标客户群体定位为高端人士的住宅产品。这些动辄千万的豪宅，在受到国内、外富豪青睐的同时，也为中国楼市蒙上一层神秘色彩，令很多人在看待高端住宅时，存在一定的认识误区。具体表现在一下五个方面：

一、引领市场的作用。很多人认为，高端住宅的房价是市场的风向标，将引领市场价格走向。事实不然，住宅产品的价格走向是依客户定位不同而各异的，高端住宅对中、低端产品不具备示范效益。就像江诗丹顿腕表可以卖到成百、上千万一块，而普通腕表只卖几十、上百块一样。

二、抗跌的作用。在前一段时期，高端住宅确实有过逆势走强的表现。很多人，尤其是业界人士便开始鼓吹高端住宅的抗跌性。事实上，高端住宅大多集中在市中心区域或定位高端的别墅区。这些地区的地价无疑是极高的，加之高端住宅的建造成本也是极高的。故，高端住宅开发商的压力将比普通住宅开发商要大许多。在资金紧张却又融资乏术的情况下，大幅降价是必然选择。因此，高端住宅根本就起不到抗跌的作用。

三、稳价的作用。有人认为高端住宅的售价高，只要其价格不跌，就能将成交均价拉高，从而起到稳价的作用。事实上，这种说法也是不成立的。以上海为例，高端住宅的均价在5万元/平米以上，购买这样住宅的大多为投资性客户。这样的住宅成交量毕竟是有限的，在后市大批中、低价房大幅推出的情况下，成交价只会被拉低而不会被推高。

四、产品稀缺性。有人说，市中心能够建豪宅的土地是有限的，因而高端住宅是具有稀缺性的。这只是一厢情愿的说法，因为销售是满足客户需求的过程，开发商在开发住宅产品时也会不断地迎合市场需求。况且，未见得只有市中心才可以建豪宅。因而，高端住宅不可能出现供不应求的局面。

五、不受宏观调控影响。在前几年，有很多人认为，政府宏观调控仅对普通住宅起作用，而高端住宅不受其影响。事实并非如此，今年以来，政府宏观调控为房市降温起到了一定的作用，我们看到包括高端住宅在内的房源，其价格已经步入下降通道。政府的宏观调控，不仅改变了绝大多数人对未来房价走势的心理预期，更在很大程度上打击了高端住宅投资者的信心。因而可以说，在政府的宏观调控下，高端住宅绝难独善其身。