限制外地人购房的三大不妥之处

吴其伦

日前，上海市政府发布了《贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》，其中除了对廉租房、经济适用房以及改善其他住房困难群体的居住条件等住房政策的具体实施作了明确规定外，还在完善配套政策和工作机制条款中提出“市房地、发展改革、公安等部门要研究制订以居住证制度为核心的来沪人员购房政策，合理引导跨地区购房。”

据相关资料，2007年1-11月，上海共成交一二手商品住宅(不包括动迁配套房)36.71万套，其中外资仅购买0.65万套，而外地人购买了6.12万套。表面看来，上海执行限制外地人购房的政策，将对楼市过旺的需求起到较大的压制作用，对缓解供求关系起到较大的作用。可细究起来，限制外地人购房至少存在三大不妥之处：

一、以居住证制度为核心限制外地人购房，与政府抑制非理性购房需求的举措相背离。

有人认为，“前些年温州炒房团、山西炒房团等都对上海的房价起到过推波助澜的作用。如果当时有限制外地人炒房的措施，上海房价的起伏可能就不会这么严重。”

事实果真如此吗？本人不以为然。造成前几年的房价疯涨的原因是多方面的：开发商过度追求高额利润、宏观调控的偏差、非理性的房屋消费观、片面的新闻导向等，而炒房团的推动充其量只是其中一个原因而已，仅此一个原因是不足以导致房价疯涨的。况且，炒房者中绝大多数还是本地人，上海如此，深圳如此，其他城市亦然。

毫无疑问，在目前的市场状况下，限制外地人买房定能起到抑制需求的作用，可问题是在抑制购买需求时没能分清是自住需求、改善需求、还是投资抑或投机需求，就这样统统一棍子打死，没居住证就别买房！这显然是不妥的，此举与中央在保障城市中、低收入居民住房问题的同时而采取的提高第二房贷款首付比例、加息等以期抑制房市投机及非理性需求的举措相背离。因为，任何一个城市都离不开外来建设者，人为地扼杀外来人员合理的购房需求不仅是不明智的，其结果也比将因与中央精神相背离而难以实施。

二、居住证制度的不完善、不合理令限外政策执行没有多少实质意义。

据悉，上海市自2002年开始试行居住证制度。根据《引进人才实行〈上海市居住证〉制度暂行规定》，具有本科以上学历或者特殊才能的国内外人员，符合一定的要素计分审核条件的，可以获得该市长期居住证。

那么，那些本科以下学历，没有特殊才能的人却又为所在城市或多或少作出自己的贡献，这些人是不是就应该低人一等呢？反过来说，在外来建设者中，是不是有了居住证就能为所在城市作出卓越贡献而没有居住证的就都是平庸之辈呢？

1985年，吴士宏凭自学高考英语专科文凭通过外企服务公司进入IBM公司任办公勤务。一年后获培训机会进入销售部门，因业绩突出不断晋升，从销售员直至IBM华南分公司总经理，被称为南天王。1997年任IBM中国销售渠道总经理；1998年出任微软（中国）公司的总经理，1999年因个人原因辞职，在IT业引起震动；继而跳槽至国有企业，任TCL信息产业集团公司总经理。按吴士宏当年的条件是定难获得居住证的，可谁又能否定她的成就呢？

我们都知道用人当重水平不重文凭、重能力不重学历，吴士宏的崛起与成功说明这非常正确的。可我们的地方政府呢？为什么在推行居住证制度时要认为地设置这样不合理的障碍呢？既然称之为居住证，就应当是只要在当地有合法、正当的工作与生活环境就应该为其办理居住证，而不应该人为地将外来建设者划分三六九等。我想，这正是居住证制度的不完善与不合理之处。

据相关资料，在外地购房者中，具有本科以上学历的购房者其购房目的大多为居住（在购房群体中占39.1%），而购房用于投资（投机）的大多是低学历的个体经营者（在购房群体中占60.9）。在目前的房产市场态势下，离场观望割肉抛盘将房产市场的投资（投机）客的主要表现，这样，即使不以居住证为核心来限制外来人员购房，外地投资客也不会贸然介入本地楼市。因此，限制外地人购房显得没有多少实质意义。

三、将会催生新的投机机会、滋生新违法犯罪行为或诉讼案件。

据相关资料，持有居住证外来人员的大多是公司白领，在目前的高房价下，这一群体已实实在在地沦为买不起房一族。而外地来沪创业并能买得起房的人大多要么因学历不具备而难以获得居住证，要么就因居住证不能给自己带来实际的价值而不愿费时费力去申办而没有居住证。这样，一旦执行以居住证为核心的限制外地人购房政策，持有居住证而买不起房的人为他人买房、申办居住证过程中产生造假行为、能买得起房而难以从正规渠道获得居住证的委托中介办理等行为将会增多。而这些行为将催生新的投机机会、滋生新违法犯罪行为或诉讼案件。

综合上述三大不妥，本人建议有关部门停止研究制订以居住证制度为核心的外来人员购房政策。将更多精力放在研究如何切实保障居民（含外地建设者）合理的住房需求和严格规范并控制房产市场的供应环节上。