中国房价下行态势下四种表现

　　今年10月以来，上海二手房交易量在不同区域呈现不同程度的下降，与9月相比，交易量下滑幅度普遍达15%-20%，高者达30%。10月份上海住宅成交量为231.68万平方米，比9月份的309.73万平方米下降了约25%。10月份，深圳楼市成交量和房价涨幅均继续下滑。近日，广州少数楼盘居然打出了送礼让利甚至给予较大折扣的促销手段，这也是自去年广州房价加速上涨以来所没有的，该市一、二手商品房交易量比9月份均有所下降。从各地楼市表现来看，中国房价已经毫无争议地步入了下行通道。当然，在房价下行态势下，不同类型的房子其市场表现也将各有特点。本人试分析如下：

    一、高端住宅：房价微跌，成交量略降，成交周期延长。高端住宅的目标客户群体是高收入人群。这些人追求的是高品质生活，其购买毫宅的动因在很大程度上是体现自己的价值，满足自己精英身份的心理需求，至于房子的价格对其购买行为的影响不是很大，以其购买力而言，房价涨与跌对其也不会产生什么影响。然而，精英人士对市场的把握、政策的解读要优于一般人。这样，房价下行态势对其心态及购房行为势必会产生一定的影响。当然，高端住宅有着比较稀缺的特性，其房价也是比较抗跌的（这主要取决于开发商的资金、运作及心态）。故此，本人认为，高端住宅市场将出现房价微跌、成交量略降、成交周期延长的现象。

    二、中档住宅：房价大跌，成交量大跌。在前期的上升市场行情下，中档住宅的涨幅是最大的。导致这一原因是多方面的，我想，有一点是不容忽视的，即非理性的房屋消费观。有很多人在买房时不能量力而行，盲目攀比，盲目追求大房型、好区域。这样，在大大增加了个人生活压力的同时，也大大推升了房价。在房价下行态势下，在保障性住房大幅增加的情况下，购房者的消费行为将渐趋理性。

    另外，购买中档住宅的主要是高收入人群、中产阶层、投资客。在这些人当中，中产阶层大多处在事业上升阶段，其投资的途径和方式比较多，在房价处下行态势下最易产生观望心理。而投资客在房价下行时最容易产生恐慌性抛售行为及离场观望的心理。

    因此，本人认为，中档住宅市场在房价下行态势下将出现量、价大跌的现象。

    三、低价住宅：房价跌幅较大，成交量小幅上升。低价住宅大多集中在城郊结合部或郊区。购买这些住房的大多是有着刚性需求的普通工薪阶层。在房价下行态势下，很多在高价位下难圆购房梦的人经过一定时期的观望将会在适当且能接受的价位介入。开发商也将因资金、项目运作等原因降价销售，这样的现象在很多地方已经开始显现。因而，本人认为，低价住宅的房价将出现较大的跌幅，而成交量将会有所上升。

    四、保障性住宅：房价微跌，成交量大幅上升。经济适用房、限价房等保障性住房在定价时是以市场为参照的，故在房价下行态势下，将出现微跌。随着各地经济适用房、限价房大幅推出，其成交量也将大幅上升。

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