提高首付八大积极意义二大隐忧

吴其伦

9月27日，中国人民银行、银监会发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。此消息一出，各方评论纷纷见诸各大媒体。其实，本人在8月13 日就撰文《下半年或将出台的房市调控政策》，在文中，本人就提出了政府将出台政策收紧房贷的观点。就目前各方观点来看，不外两大阵营：利大于弊与弊大于利。对此，本人的观点是：利大于弊。因为，提高第二套房首付有八大积极意义，二大隐忧：

八大积极意义

一、利于打击投机。通知明确规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。这样，在大大增加购房成本的同时，将打击房市投机者的获利预期与信心，从而利于打击投机行为。

二、利于抑制投资。除了首付、利率提高，通知还规定，商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。而事实上，目前招行、农行、兴业等银行已经停发房产抵押贷款。这样，对于那些希望通过房产抵押再投资的人来说，将是沉重打击。从而利于抑制房产投资行为。

三、利于保护消费者合理购房需求。提高第二套首付，在有效抑制投资、打击投机的情况下，将是房产市场的可售房源显著增加。这样，消费者的选择余地将大大增加，此其一。其二，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%。故此，房贷新政利于保护消费者合理的购房需求。

四、利于抑制非理性购房需求。此前，消费者购房时有较为严重的攀比倾向，很多人正是因为攀比心理，而作出了力所不能及的购房行为，从而大大增加其生活压力。此番通知规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。这样，将会在很大程度上抑制消费者非理性的购房需求。

五、利于银行降低信贷风险。通知规定，商业银行接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况进行查询；贷款申请批准后，应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。豪无疑问，提高第二套首付，在有效抑制投资、打击投机的同时将大大降低银行在个人房贷方面的风险。

六、利于降低消费者的购房风险。通知明确，商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。这样，购房者所购买的房屋即为准现房，购买烂尾楼的可能性将大大降低，从而大大降低其购房风险。

七、利于打击开发商捂盘惜售。房贷新政将有效打击投资、抑制投机，这样，市场需求将会有所降低，此其一。其二，通知还规定，对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。故此，房贷新政将有利于打击开发商的捂盘惜售，从而令其加速推盘进度。

八、从长期来看，利于平抑房价。尽管从短期来看，仅以收紧房贷是难以达到平抑房价的目的，可从长期来看，房市投机、投资的显著降低将令市场供求关系出现逆转，而一旦市场出现供大于求的格局，则房价必将下跌。

二大隐忧

一、房贷造假、变相造假、房产纠纷将有可能增加。由于此次房贷新政对第一套与第二套及以上房屋所设定的首付及利率的差距比较大，这样，不排除部分人在购房时出现造假或变相造假行为，也不排除因借用他人身份购房后产生房产纠纷的可能。

二、有可能增加异地购房行为及与之相对应的纠纷或诉讼。房贷新政没有对异地购房作出明确界定，加之目前各地方的个人房贷信息还没能实现共享。这样，将有可能增加异地购房行为，而异地购房所带来的后果是有可能推高二、三线城市的房价，同时，还将增加因异地购房而产生的纠纷或诉讼。