政府宏观调控终于搭准了房市脉搏

吴其伦

建设部副部长齐骥在8月30日新闻发布会的发言时指出，近年来，房地产市场调控取得积极成效。对此说法本人不予苟同，因为，政府对房地产市场进行调控以来，尽管出台了多项政策，可没有能够很好地解决诸如房价畸高、供求失衡、秩序混乱、百姓安居难等问题。

当然，令人欣喜的是政府看到了中国房地产市场存在的实质性问题并提出了切实可行的解决方案：商品住房市场供应结构仍不尽合理，一些地方供求矛盾还比较突出。今年以来，部分城市特别是东部沿海大城市商品住房价格上涨幅度较大；同时，24号文要求把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

在加强房地产市场宏观调控方面，齐骥称，下一步，要继续抓好国务院关于房地产市场调控政策的落实，在加大廉租住房和经济适用住房供应的同时，重点抓好以下工作：

一是，大力增加普通住房供应，加大住房供应结构调整力度，坚持落实好“两个70％”以及两限（限套型、限价位）普通商品住房政策，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，稳定房价。

二是，调控和引导住房需求。完善有区别的税收、信贷政策，坚决打击投机性购房，有效抑制投资性购房，加大对大套型住房需求的调控力度，引导居民合理的住房消费。

三是，严厉打击房地产开发销售过程中的违法违规行为。加强房地产开发、销售全过程监管，严肃查处违法规划、虚假广告、合同欺诈等行为，特别是要坚决查处对囤积土地、捂盘惜售、恶意炒作和哄抬房价等违法违规行为。

此前，本人曾撰文《政府对房产市场的调控应找准着力点》，阐述了本人对于房产调控方面的观点：引导需求、掌控供应、完善市场。现在看来，本人的观点和政府现在的方略是极为吻合的，可以看出，政府对房产市场的调控终于找准了着力点，搭准了市场脉搏。

那么，接下来政府将会出台哪些新的调控政策呢？本人试依齐副部长发言分析如下：

首先，调控由抑制需求转变为控制供应。前期的房产调控之所以没有显效，是因为政府出台的相关政策其着力点是抑制需求以期达到稳定房价的目的。实践证明，市场需求是难以有效抑制的。在控制供应方面，有可能出台如下政策：

1、收紧房贷政策。今年下半年，政府将有可能出台相关政策收紧房贷。对房产开发企业的贷款投放，政府将严格控制房产开发期间的贷款投放；对个人房贷，将实行自第二套房开始严格的房贷政策，如，首付提高到五成甚至更高、第三套房不予贷款等。

2、对预售款实行监管。目前，取消商品房预售制的呼声渐高，依本人看来，今年下半年还不太可能实行现房销售政策，即便出台现房销售政策也可能将执行期定为08年9月起。因此，今年下半年，政府将有可能出台预售款监管政策，如，实行第三方监管、设定预售款比例（总价的10%或更低）等。

3、规定开发商产品投放进度。前期的房价非理性上涨，与开发商的捂盘囤房是分不开的，对于这一点，政府已有了足够的认识。今年下半年，政府将有可能出台政策规定开发商的产品投放进度。

开发商之所以捂盘惜售推动房价上涨，不仅缘于开发商的追求暴利的心态，在很大程度上也是因为政府对开发商推盘进度方面的管理真空。规定开发商的推盘进度将不仅利于打击捂盘惜售，也将有利于促进房产开发企业的竞争。

4、规定开发商拿地后的建设期限。开发商囤地，其目的有二：一是选择最佳的开发时机以期获取尽可能高的利润空间；二是通过土地增值直接获利。政府将有可能出台土地管理方面更具可行性的政策，规定土地建设期限，即规定开发商自获取土地开发权起的开发建设期限。

5、对商品房定价及价格浮动实行监管。此前，房屋定价都是开发商随意而为。今年下半年起，政府有可能出台相关政策，房屋定价及后期价格浮动将必须报物价部门审核，经批准方可执行。

其次，打击房市投机仍将为调控重点。今年上半年，深圳房价大幅上涨，其房价已领跑全国市场。究其原因，实投机所致。政府已充分认识到这一点，今年下半年，将有可能出台相关政策抑制、打击房市投机。具体措施如下：

1、收紧房贷。下半年将有可能实行自第二套房开始严格的房贷政策，如，首付提高到六成甚至更高、第三套房不予贷款等。

2、清查空置房。下半年将有可能出台相关政策，对商品房进行定期清查，对那些没人居住的空置房征收资产闲置税。对同一法人或自然人拥有两套（含两套）以上空置房经查证的，除课以重税外，须按期进行整改。

3、按年限对过户二手房征收不同额度的税费。房市投机者的获利途径是低进高抛，增加其交易成本降低其获利空间及可能将有利于打击房市投机行为。下半年，将有可能出台相关政策，按年限对过户二手房征收不同额度的税费。