商品房认购制可取代商品房预售制

吴其伦

    最早的商品房预售制度，政府的目的是促进房地产开发的启动发展，但是，现在看来预售制度已经成为了房地产开发商的资金垄断，最后形成垄断效率的工具，并且，增加购房者及银行的风险。

    日前，发改委课题组提出建议，取消商品房预售制，实行现房销售。此观点的出发点是好的，可时机尚不成熟。本人认为，在目前的市场状况下，房屋预售制度还不能取消，要逐步的改善，建议将其改为商品房认购制。在房产市场进入健康有序的发展通道时，方可取消该制度，即实行现房销售。

实行商品房认购制的好处

    一、房屋买卖的主动权掌握在消费者手里。商品房预售制所保护的对象是开发商，主动权掌握在开发商手里。这样，消费者就有较大的潜在风险。若实行商品房认购制，则，消费者将掌握主动权，其风险也将大大降低。

    二、利于缩短房屋销售周期。房屋产品的开发建设周期较长，若在目前市场状况下实行现房销售，确将导致供应量大幅下降。若实行商品房认购制，则利于开发商累积准客户资源，从而缩短房屋销售周期。

    三、利于促进房产开发企业的洗牌，从而促进房产市场的良性竞争。众所周知，预售制度下的预售款是开发商的资金链中非常重要的一环，很多项目的二期、三期的推出所依赖的也正是预售款。若实行商品房认购制，则，开发商在推二期、三期楼盘时将在很大程度上依赖自有资金。这样，那些资金实力不强的开发企业将很难完成既定的开发目标。

    四、大大降低银行的风险。商品房预售制下，预售款是全额打进开发商帐户的，而这些预售款又大多是采用银行贷款，这样，一旦出现烂尾楼现象，银行将承担很大风险。若实行商品房认购制，则，银行是在真实购买行为产生时才发放贷款。这样，将大大降低银行的风险。

    五、利于平抑房价。若实行商品房认购制，则开发商因缺少预售款这样的资金来源，故其在推盘时将不会再捂盘惜售，而是要尽可能快地进行销售以期尽早实现资金回笼。这样，将利于平抑房价。

商品房认购制的具体操作

    一、政府将商品房认购制以制度的形式予以公示。和当年实行商品房预售制一样，政府以行文的方式正式将商品房认购制予以公示。并明确责任主体、执行期间、监管部门、商品房认购许可证的核发等事项。

    二、制定统一的商品房认购合同。明确如下事项：

    1、合同标的。消费者所认购的商品房是期房。

    2、认购期间。认购期间为，开发商取得商品房认购许可证之日起，房屋开发

       竣工之日止。

    3、认购金额。消费者认购商品房时须交纳房屋总价的1%作为认购金。

    4、违约责任。明确界定违约责任及赔偿事项。

    三、商品房认购许可证的核发和注消。商品房认购许可证的核发和现在的预售许可相同。当房屋竣工时注消其认购许可证。