近日，有消息称，北京市要出台对开发商的期房预收款实施监管文件。消息中提到，政府设立专门的账户，所有客户的购房款都进入到该专户，而开发商需要使用资金时，需根据相应的施工完成节点按一定比例申请提取，经相关部门审核后，批准使用，直接支付到施工企业或其他相关企业的账户。

初读这则信息，觉得是政府对房地产调控严管的后继手段，但仔细分析之后，发现还是有明显的监管过度之嫌。

颁布一个文件，不管是法规，还是条例，都应该有明确的目的性。如果颁布了这样的法规，是为了实现什么样的目的呢？不外乎这样几种可能：

1、            保护购房客户的资金安全，防止开发商携款潜逃；

2、            保证资金在一个项目上的专款专用，也保证了银行开发贷的安全；

3、            避免开发商过度扩张，出现顺驰那般一个盖子盖十个坛子的情况；

4、            保证资金在一个项目上的专款专用，也保证了施工单位（主要是总包的工程款支付）的安全，减少农民工讨薪的社会矛盾。

不管是出于哪种或哪几种目的，对在北京实施对开发企业期房预收款的如此

监管都是不太合适的。

目前的北京房地产市场，已经进入到规范、专业的阶段。在北京执行着最严格的土地招拍挂制度，任何一个房地产企业要想在北京取得项目，首先就要有真金白银的付出，土地款已经把进入北京的门槛提到了5亿元以上，而严格的支付方式更是保证了开发企业的经济实力。所以，目前在北京有售项目的公司和新取地的公司，都不会携预售款潜逃的（已经有2、3年没有听到类似的新闻了）。如果是为了防范这种风险而颁布条例，岂不是马后炮？

如果说是为了保护银行开发贷款的安全性，那岂不是政府拿着纳税人的钱，去替企业（尤其是银行都已经是上市公司）防范风险，那岂不是企业坐享其成，如何体现出银行自身的能力？如何让优秀的银行脱颖而出？还是让银行管好自己的事，看好自己的钱吧！

如果说是为了防止开发商过度扩张，那道理是和上面一样，政府还是管好自己的事，提供一个公开、公正、公平的平台，供企业竞争。而不要深入到企业内部去干该企业自己做的事。

如果说是为了农民工讨薪的解决，那还是有点道理，但这样就能解决问题了吗？开发企业和施工企业有几家是按照合同严格执行工程款支付的？大多数情况是工程款支付延误，但只有在年底（北方还有夏收）的时候，为了避免或解决农民工讨薪的事件，开发商都会提前支付工程款，这也是为什么年底开发商资金紧的原因之一。如果颁布了消息中提到的监管文件，恐怕到年底的时候，农民工除了要去围开发商，还要去围负责审批专款支付的部门，到时不知政府该如何解决？

如果不管目的，政府就是为了房地产的调控，需要出台这样的文件，可能需要全面考虑，需要在文件中解决很多的细节问题：

1、                专户设在哪家银行？还是那几家银行？确定专户的所在银行是由政府指定，还是银企谈判？专户中监管的预售款的利率按照什么标准计算？

2、                如果是按照工程的节点支付，开发企业在取得预售款之前支付的土地款、设计费等如何支付（尤其是土地款，在北京基本占到成本的50-80%）？

3、                对于一个项目，有多栋建筑，每栋建筑的工程进度不同，专款如何支付？

4、                专户监管方包括哪些单位，只是建委监管还是联合监管？组织机构是什么？在公务员编制无法大面积扩大的情况下，如何有人力物力对全市所有的项目实施监管？

如果这些问题没有考虑充分，就匆匆出台一个文件，可能会形成天下大乱，

怨声载道，最后又不了了之。

    在市场程度已经不低的房地产市场，实施预收款的监管，是典型的过度监管。过度的资金监管不仅会让房地产企业失去资金的弹性，也会影响房地产企业提高资金使用效率的能力，从而让开发企业失去活性。最可怕的是过度资金监管带来的过度寻租！

过度的资金监管慎行！