两会结束了，房价的涨跌趋势还没有明了，但这两天的北京地王再现好像给出了房价上涨不可抑制的信号，针对这种有些过激的现象，政府会不会出重拳，大家都在拭目以待。

    目前的房地产市场已经成为了一个万众关注的重点，两会代表对于房地产市场的建言也有很多，但大多数建言都是针对住宅开发而言的，完全没有考虑到其实房地产市场绝对不是只有住宅市场，而现在过热的还只是房地产市场，对房地产市场一刀切的态度，是完全不可取的。

通过近期的土地拍卖情况，可以看到住宅开发和商业开发的热冷不均。

从昨天北京土地市场的招拍挂拍卖就能很明显的感受到，保利地产以楼面地价约为1.79万元的价格取得大望京4、5号用地（这已经比15日远洋地产以楼面地价2.75万元低了近一万元），可见望京土地应该是炙热，但同天同在大望京的2、3号用地却因为无人报价而流拍，只是因为该地块的性质是商业金融用地、文化娱乐用地。

在看一下大兴区域，2009年12月24日，中建地产和中建国际联合体以楼面地价1.06万元取得了枣园路站居住及多功能项目用地的一期和三期，城建地产以楼面地价1.09万元取得了枣园路站居住及多功能项目用地的二期（该地块位于南五环外）。而今年的3月8号，大兴的本地企业兴创置业分别以楼面地价0.6031万元和0.7124万元取得了西红门商业综合区（该地块在五环内，虽然比09年宜家底价拿的地贵了一倍多）。

从上面的数据对比就可以很简单的得出一个逻辑，住宅用地比商业用地要贵，而且贵很多！

为什么会是这样呢？因为住宅的售价要比写字楼、商业贵！这就是目前中国，尤其北京等一线城市出现的住宅商业价格倒挂的现象！

房地产价格的上涨有没有道理？肯定是有道理的。随着城市化的进展，农村成为城市，房地产价格要上涨；小城市成为中等城市，房地产价格要上涨；中等城市成为大城市，房地产价格要上涨；大城市成为国家化大都市，房地产价格要上涨。但仅仅是住宅价格的过快上涨是很不理性的！

房地产价格的上涨，也是让这个城市的公民能享受到城市发展带来的城市红利，让公民能够和这座城市共同发展，所以公民买房完全是正确的，是对这个城市的发展有信心的标志。但如何让公民能够合理的享受城市发展红利，而不是做炒房一族，破坏了城市的可持续发展？这就需要政府有智慧的管理和调控了。

抑制住宅房价的过快上涨，只靠堵，是不行的，结果就会像鲧一样，筑的堤坝都会被洪水冲垮，最后以失败而告终。治理住宅房价上涨必须要像大禹一样，要有堵有疏。

因为有通货膨胀的预期，百姓手里都不敢持有太多的现金，都希望利用投资能保证自己的资产不缩水，能有盈余就更好了。国内百姓能投资的渠道也就是股市和楼市（汇市和大宗商品不是普通人玩的），投资股市，不懂公司，不敢投资股票的，还可以选择基金，通过专业管理者投资；投资楼市，却只能投资住宅，因为住宅投资的门槛不高，投的起，而且，历史证明还没有谁投资地产亏了钱!但商业地产的盘子太大，百姓都投不起，没有参与的机会。只有潘总提供了机会，将商业地产打散了卖，虽然租金回报率很不理想，后期的运营很成问题，但依然卖的风生水起，也是走商业当作住宅卖的路线。

想一想，当百姓的投资洪水都涌向房地产的住宅这个渠道时，住宅的价格能不水涨船高吗？

第一次储蓄搬家，造就了中国股市的6124点的高度；第二次储蓄搬家，造就了中国楼市快速上涨，虽然是不是高点不好判断，但风险的积聚是不容忽视的。而风险的聚集中心也正是住宅！

在制定调控政策抑制住宅房价的同时，有没有其他的疏导方式？有！就是扩宽居民投资商业地产的渠道，让“洪水”能够分流。

让居民投资商业地产，潘总的模式是一种，但不具有可持续性。最好的方式是打通资本市场和商业地产的通道，并对商业地产实施政策倾斜。

打通资本市场和商业地产的通道，REITs是一个很好的工具，它首先降低了投资的门槛；其次投资者可以根据具体项目的情况进行投资，而不是像买股票一样被动投资项目；再次，增强投资者的变现能力；最后它还是房地产开发商的退出途径，让商业地产开发能够滚动起来。

对商业地产的倾斜，不是打压，而是扶植，近期为了解决就业问题，中央一直都在鼓励创业，扶植商业地产也是鼓励就业的一部分啊！

中国的经济发展一直强调要拉动内需，提高居民消费，没有商业地产的繁荣，如何拉动，如何提高？对于商业地产的开发应该减税。什么物业税要从商业地产试征更是悖论！

由于房地产市场的过分火爆，已经影响到中国的其他实体经济的正常发展，众多其他行业的大佬们都在投身房地产的行动中，中国兵器摘地，中国移动重组房地产，都是行动的标志；而且由于住宅市场的过分火爆，已经影响到商业地产的正常发展，且不说潘总像卖住宅一样卖商业的销售模式，北京在05年就大量出现用商业地产做住宅的现象，也就是50年产权的住宅和40年产权的住宅，这都已经见怪不怪了，近些年更是出现大量的LOFT产品，利用商业地产规范准许层高5.5米做带夹层的假住宅。

住宅市场是一个终端市场，是不产生收益的，一般而言购房者就是使用者，只有投资买房的，靠买卖房屋产生流动，获得收益；而商业地产是属于平台市场，商业地产只是一个平台，提供场所形成生活中交友，商务中交流，商业中交易，会产生持续不断的收益。而且商业地产的发展能够充分带动国内消费，能够拉动其他行业的发展。

住宅市场是一个个人决定购买的市场，只要是个人决定的，肯定是冲动性的；而商业地产市场是一个集体决策购买的市场，是一个理性购买的市场，是买家在购买前经过充分计算，充分比较后才会做出购买行为的市场。

所以，要想抑制住宅房价的上涨，必须要拓宽投资渠道，要利用商业地产的投资回报和住宅形成对比，让投资者认识到商业地产的价值洼地和住宅的风险，还要打通资本市场和商业地产的通道，推出REITs，最好是股权型的REITs。

有堵有疏，能治水，也能治房价。