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2006京城商品房住宅供地悬念
(2006-01-13 11:08:30)| 分类： 地产文集 |
潘石屹说：“对2006年北京房地产市场来说，最关键的问题是土地。”
此言不假。2006年乃至2007年京城楼市的“光景”在很大程度上将系于今年的土地供应情况。新年伊始，在业界盛传2006年北京将上调基准地价时，人们更在猜、算、盼：今年能有多少地？今年能供多少地？
上周，北京市国土资源局局长安家盛在北京城市管理广播透露，去年1月－11月，北京市实际供地量6000余公顷，约占年度计划的93%多。其中，经济适用房用地供应了约300公顷，与年初计划数200公顷相比完成了148%；商品房住宅（包括公寓、写字楼等）供应了约627公顷，与年初计划数相比完成了36%；商业服务业、娱乐业供应了约428公顷，与年初计划数相比完成了78%。
去年7月，北京市公布了《北京市2005年度土地供应计划》,根据该计划，2005年度北京市的商品房住宅用地1750公顷。627公顷之于1750公顷，去年北京商品房住宅供地亏欠的缺口在2006年将会有何表现，这是一个悬念。
单纯以2005年的土地供应来判断2006年的楼市供应似乎有些简单。有关统计显示，2005年京城全年共有48块土地交易成功，通过公开招拍挂方式出让的土地规划建筑面积为300万平方米。
据中原地产统计，2004年8·31过关的住宅项目用地有191个，规划建筑面积3265万平方米，而2005年1月－11月，京城商品住宅新开工面积只有1526万平方米。也就是说，仅以8·31过关土地计算，如果剩下的土地能够开工，那么总量将也在1700万平方米。
事实上，因为种种原因大量批出的土地并不能真正形成有效的供应量。据安家盛介绍，从2002到2004年，北京市经营性土地供应数量近1万公顷（其中用于商品房建设的土地是8000公顷），根据市建委的统计数据，近三年完成的商品住宅建筑量近5000万平方米，如果按1∶1.5的平均容积率框算，约使用了近4000公顷土地，那么就意味着，仅经营性土地而言，就有约4000-6000公顷土地尚未得到有效的开发利用。
综合以上数据，如果一切向好，今年北京市潜在的商品房住宅土地供应数量应该远远大于2005年。
近年来，北京市的土地供应有起有落。数据显示，2002年北京市全年的土地供应总量为4559公顷，2003年达到了6438公顷，2004年高达9498公顷，2005年则跌至2003年的水平。今年是不是又是一个波峰年？
有消息透露，《2006年北京市土地供应计划》的编制工作已接近尾声，今年土地供应的总量将控制在7000－7500公顷之间。其中，住宅商品房用地的供应为2300—2500公顷；商服用地为450－500公顷。另有知情人士透露，据市土地整理储备中心统计，2006年能够实现土地招拍挂的经营性项目用地约2144公顷。
可见，今年无论是总的土地供应计划还是招拍挂用地，都高于去年。业内人士认为，用地、供地问题的关键不是数字，而在于落实，比如今年的土地供应计划能否尽早出来，如何把握好供应节奏，如何使土地形成真正的供应量，如何清理拖欠出让金的地块使之加速入市，落实“两年之内不开发的土地要无偿收回；一年不开发的要收土地占用费”的规定等等。
综合以上数据，如果一切向好，今年北京市潜在的商品房住宅土地供应数量应该远远大于2005年。
近年来，北京市的土地供应有起有落。数据显示，2002年北京市全年的土地供应总量为4559公顷，2003年达到了6438公顷，2004年高达9498公顷，2005年则跌至2003年的水平。今年是不是又是一个波峰年？
有消息透露，《2006年北京市土地供应计划》的编制工作已接近尾声，今年土地供应的总量将控制在7000－7500公顷之间。其中，住宅商品房用地的供应为2300—2500公顷；商服用地为450－500公顷。另有知情人士透露，据市土地整理储备中心统计，2006年能够实现土地招拍挂的经营性项目用地约2144公顷。
可见，今年无论是总的土地供应计划还是招拍挂用地，都高于去年。业内人士认为，用地、供地问题的关键不是数字，而在于落实，比如今年的土地供应计划能否尽早出来，如何把握好供应节奏，如何使土地形成真正的供应量，如何清理拖欠出让金的地块使之加速入市，落实“两年之内不开发的土地要无偿收回；一年不开发的要收土地占用费”的规定等等。
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