房价到底还要降多少

------see2one 2014-5-3

房价要降多少才算合理？房价是谁说了算？这是一个难以回答的问题，要回答这个问题，需要从两方面分析，一是时间，二是成本。

房价要降，那是迟早的事情，但任何持有房子的人也不会愿意听到房价下降的消息，这源自于贪婪。房价要涨，这也是一个阶段的事情，任何一个准备购房者和已经购房者，心理都想着要涨价，因为看好的是明天，今天入手的价格不管多高，只要明天还会涨价，那就有获利空间，只要有获利空间，自然投资者们就会蜂拥而至，而且不但给大家一个抢购的景象，核心是告诉你了一个道理，看我们就是这样赚钱的。这个也是源自于贪婪。

贪婪是人的本性，也是很多动物的本性，既然本性难以改变，那就接受好了。那贪婪到底赚到了谁的钱，其实仔细分析可知，贪婪是自己在欺骗自己，只是给自己一个美好的梦想而已。

恐惧是害怕失去的一种内心表现。但恐惧不同于贪婪，要想恐惧达到效果，必须持续一段时间，因为不同的人对于恐惧是有忍耐力的，大家也把这种忍耐力称之为成熟。当房价持续下跌之时，不管是什么时间出手购房，其本质都是消费品。而房价阶段下跌之时，则在下跌低点出手则是最好的明智选择。可是你如何判断今日下跌和明日的上涨，则成为了大家津津乐道的谈资。

说到底，房地产开发商造房子销售给用户和客户，这个产品适合于什么定价方法来确定其价格？我们都，经济学上有三种定价方法，针对于市场三大类产品。一类就是成本定价法，此类适合于制造业企业产品，其成本直接决定了其价格走势。还有一类就是心理定价法，这一类产品有其独到的文化属性，是内心的最爱或直接是影响一个世纪的品牌，此类产品现在叫做奢侈品或艺术品，其价位是否合适是看客户的市场接受程度，购买此类产品的人，谁也没有考虑其产品成本是几何。其次一类就是大家整天都在使用的科技类产品，其科研成本之高难以想象，新产品一旦出现，则会以段时间高价格出售，然后随着时间的推移，价格逐渐下降，之至下一个新产品高价出现于市场。针对于第一第二类产品，你购入后还可以被认为是资产，但第三类科技产品，从购入的那天起，就被以极高的折旧比率快速减值。

第一类产品价格的波动主要是成本在波动，低成本绝对是价格杀手。所以，如果房产按照第一类来分类的话，那社会上由于土地价格的波动而形成的房价波动已经几个批次了，也就是说最早的购房者现在出售房产（二手房）不是在买房子，而是在变现土地增值的价格。自然由于大家的期望值不一样，准备售出的价格也会不一样，也就是说心理底线是不一样的。即便现在房子在破旧，那土地增值价格依然。

其实个人靠土地增值是靠不住的，势必土地不可以单独出售，而房产只是作为土地附着物出现，土地使用权也不允许自由买卖，换句话说，即便土地使用权自由买卖，那你占有的那么几平方的土地也干不了什么事情，如此看来，长期是单体房屋别墅等会保持增值，因为土地势必是单独的，而且是主要衡量物业的价值唯一标的。单以土地价格上涨情况来看，房产价格会折半，这是因为07年前的开发存量占有一半以上，此部分的房产现在即便按照普通利润率10%看，平均房价也会低于2万元（北京四环以内）。

房子的附加权益使得房子价格偏离主导价位。大家知道现在的房子价格不是以地段和服务为主要衡量条件，而是以现在房子是否是学区房为主要衡量依据之一。同样的房子，学区房和非学区房的价格能相差一倍的价格。这只是说明，优秀的教育资源价格体现在了房子上，如果取消学区房概念，而是以某一项指标来实现，那此类产品绝对是最佳投资品。

房子还没有降低到合理的价位，什么是合理的价位，也就是理性价位。这个理性价位一定是以租售比来衡量的，要想房价不下跌，则只有提高房租，而提高房租则必须提高劳动收入，而提高劳动收入不是靠政策，而是靠市场和经济规律。经济体系好了（当然不是靠简单的经济刺激手段提升的经济繁荣），自然房价就不会下跌了。