－－－－－－see2one 2010／10／18

    我国的房产是关系民生的大事，从计划经济的分配住房，市场经济的房产开发，到房产新政限购，房产空置率逐年上升，项目越做越大，产业一派欣欣向荣。

    胡主席业提出了“包容性增长”的概念。

    我理如下：解当前房地产问题，城市发展过热问题，社会福利问题，通货膨胀问题等等一切问题，都要在发展中暴露，同时一切问题只能靠发展来解决。

    分配制度是基本平等的，按照职务工龄等等，根据住房需求来确定住房标准，看似行政化，但是极大利用了房产资源，没有闲置也就是没有浪费（下图）。

    房地产改革改善了住房条件，使得没房住不够住的问题得以市场手段解决，带动了产业链，一派新气象，随着投资者进入，大批空置房出现，一方面是买不起房，一方面是投资者空置大量的房产并空置，等待房产升值。国家电网和记者等等不断爆出新闻，新房中有20－50％根本没有发生任何电费，个别小区晚上漆黑一片。（下图空置率上升）

    房产新政和信贷资产评估发生很大的作用，今有消息称，银行对二手房的款的评估中，已经不是按照市场价值折扣后抵押贷款，而是按照新的标准执行，就是按照房屋年限来折旧，这样很多二手房将不能贷款，甚至有些二手房由于土地年限减少，房屋折旧等因素，在银行将不能贷款（银行视为无价值）。限购令的出台也将限制二手房和新房的销售，即便就是房产税不出台，通过银行业的调整，房地产业和投资者将进入寒冬季节，无疑今天的下雨以及降温告诉房地产马上就是冬季。（下图调控后的房市）

    调整后的地产业将分类发展，保障性住房将一枝独秀，高端物业将是保值的投资渠道，中低端住房尤其是二手房将出现逐步萎缩的现象。房屋中介最先受到打击，改卖方为租房，盘活客户手中资产，将是一个很好的发展机会。银行为客户理财，房产中介为客户理房，增加资本收益。