城市综合体的烂殇

文/赖瀚林

放眼我们生活的城市，无处不在的商业综合体开发就像狗尾草一样在城市的各个角落里肆意蔓延。在中国式的疯狂造城运动中，一个又一个的不毛之地在房地产的开发推动下被迅速蜕变为充满了钱景的国际新区。而商业综合体在地方和开发商的推崇下被解读为激活城市活力、拯兴城市GDP、拉动经济发展、扩大人口就业的点金石。

好的城市综合体代表的是城市精神的象征。如美国的洛克菲勒中心、日本的六本木、法国的拉德芳斯等都巳成为城市的经典标志和耀眼的城市名片。毫无疑问，综合体开发在提高资源利用率、加快建设集约型城市、发展区域经济、完善城市功能等方面有着无可替代的作用。但盲目开发、粗暴复制、千店一面和巨量供应巳经让综合体越来越成为城市发展的烂殇。

走马成都南延线和城北区域，商业综合体最为泛滥。据了解，成都目前的综合体数量巳达到160个左右，整体供应量超到1500万平米。受房地产宏观调控的影响，住宅的运作难度越来越大，在限购、限贷的压力下，很多开发商从住宅开发转向了不限购的商业地产开发，导致商业地产开发供应量暴增。未来3-5年，城市综合体的新增数量还将以超过50%的增速上升。由于绝大多数开发商习惯用住宅的开发思路来套用商业综合体的开发，从而陷入简单的粗暴复制和供应泛滥。由于缺乏科学的前期市场调研和正确的商业定位，缺乏创新，漠视招商和后期运营管理，导致综合体开发的同质化竞争越来越严重。绝大多数综合体融资主要依赖银行贷款，在现金流压力下，很多开发商着急销售套现，根本无心后面的商业运营管理使之增值。因此常常出现综合体的高价格与低价值之间的矛盾，最后商铺变成“伤”铺就见怪不怪了。

对于地方政府而言，城市综合体类的土地开发更容易使地方财政获得短期的巨额的经济效益，以弥补土地财政的亏空，并且可以快速拉动地方GDP。在这种目标利益的驱动下，几乎每一个地方城市都制定了雄心勃勃的城市综合体发展计划和建设目标，并且在土地供应和土地拍卖中，严重偏爱综合体，特别是在新区开发建设中，强制性规定商业配置不得低于50%，而对区域市场激烈的竞争和巨量的供应视而不见。纵观当前国内各地，综合体开发建设基本处于一片混乱无序的发展状态。表现特征有三：一是开发供应量和潜在供应量巨大，市场库存压力大，供求的结构性矛盾突出；第二是招商成死结，招商难，难招商，商业空置率高；第三是缺乏正确的运营管理，经营难以为继，物业投资回报率低。这种混乱导致目前商业地产出现供给严重过剩和大量的资产泡沫。因此一边是地方政府规模宏大的城市扩张计划；一边则是新建的城市综合体人气冷清、空置率奇高、商业凋敝。汹涌的城市扩张已经使全国多地深陷空城、鬼城之忧。 

当前，一些开发商对城市综合体的市场空间过于高估，因此在选址、规划、定位、招商等方面容易出现严重的认知误判。城市综合体的巨量供应，和越来越严重的无序、同质化竞争，使得综合体的资产泡沫将会越来越大。而一些城市新区由于超量供应、区域人口发展不足、消费不足问题，综合体的空置率越来越突出，后期经营难以为继而难逃关闭的命运。未来的商业综合体应该是个立体丰富的生活单元空间，而非简单的建筑和街道。应该把城市文化、民土艺术、创意元素等作为城市综合体不可或缺的要素考虑进去。未来的城市化，需要的是更多的上海新天地、北京三里屯Village等，而不是一堆堆的城市建筑垃圾。