群雄论战：地产江湖之建设路风云

文/赖瀚林

建设路崛起与城东复兴

说起建设路，可能留在我们印象中的仍是上个世纪老城东工业区的形象。20年前，这里欣欣向荣，一派工业重地的景象，曾聚集了国光、宏明、亚光、成都机车厂、棉纺厂等169家中央、省、市、区属规模以上工业企业，可以说，那时的城东，是整个城市的焦点，而建设路一带正处于老工业区的核心地带。20年间，工厂区过度集中不仅使城东城市功能难以完善配套，土地整理困难,环境污染也非常严重，城市形象更是老旧差。整个城东在过去近20年间一直难以突破发展瓶颈。直到进入2000年以后，随着城市向东向南发展战略的提出、沙河整治工程的开展、东郊工业结构调整的进行，近乎楼市空白的老城东区域才重新进入开发视野。从2003～2005年，在政府对城东工业区整体实施“东调”后，“腾笼换鸟”后的城东才开始容光焕发，魅力四射。蓦然回首中，开发商们惊喜的发现，以建设路为中心的建设路-万年场-塔子山区域俨然是城区最后一块处女开发地了！

根据成华区最新规划，东郊副中心将以建设路为轴线，延伸至二环路外周边，横向则扩展至新鸿路、建设南路一带，这里将建成成华区的金融、商务、行政、信息咨询、零售业和娱乐中心。从成都的城市发展布局看,几乎每个崛起的区域都引发了一场居住革命，如桐梓林、紫荆、双楠、光华、金沙、棕北等，不管是从房价还是生活方式，以及对周边区域的整体带动，都将起到强大的聚集效应。同样，处于城东核心位置的建设路，一样具有改变整个城东格局的力量。目前建设路周边的配套和规划相当完善，这里有目前成都最大、商业形态最齐全的集中式购物中心SM广场（集中了沃尔玛、万达影业等都主力店）；同时聚集了国美、五星电器等大型卖场及好又多超市等居家配套，区域内高校、商业、医院、公园等配套相当完善，首创 “爱这城”还将引进伊藤洋华堂，区域内居住配套将得到提升。这里有成都最大的商圈规划,以及高达百亿的住房购买力，这里是政府规划的城东居住中心，这些都为城东高尚居住区的形成提供了必要的平台支持。随着区域内交通、消费环境等逐渐成熟，这种集中式的商业中心配套将极有可能引导整个成都消费中心东移。未来建设路区域将成为集中式纯居住区，整体而言，建设路的居住配套将在未来一两年内更加完善，其强大的聚合能力将完全体现，成为城东真正的核心居住区。而建设路区域数量庞大的工厂职工酝酿多年的购买力，相对便宜的地价、房价将成为吸引开发商和购房者的重要因素，从2006年开始，420厂（华润24城）、国光、刃具厂（浅水半岛）等地块的推出，吸此了首创、万科、龙湖、中泽、华裕等巨头将目光瞄准这片区域，并掀起了一波波的拿地热潮，为区域楼市注入了新的活力，这将预示着城东居住复兴将成为现实。

2007，城东时代的真正来临

如果2001年万科城花进入城东揭开了新城东版图的拓展序幕，那么而后的华润、融创、宏信、盛吉立等开发商的跟进，则掀起了城东片区的开发热潮。由于城东地产开发整体较分散，没有形成统一的核心居住区域概念。进入2007年，随着建设路迅速崛起，城东房地产市场的开发热潮逐渐转换到以建设路为中心的老城东核心区，近120余万平方米的开发量,10余家全国性品牌实力开发商云集在半径不到两公里的区域内,复兴老城东，已经成为建设路版块刻不容缓的城市使命。

总体来看，“东调”政策的实施和众多品牌开发商的入驻，为城东房地的发展提供了极好的市场契机。首先，与其他板块相比，城东的土地储备更为充裕，这主要是源于旧城拆迁改造以及 “东调”后腾出的大片工业性用地。建设路片区由于发展较早，配套较成熟，是目前城东最适合房地产开发的片区之一，按照资本逐利的本性来看，大量的房地产资本流向该地是理所当然的。由于众多品牌开发商的相继进驻、相互竞争，建设路片区老旧的形象才得以彻底颠覆，区域价值迅速提升。因此2007年城东绝对是成都开发的主战场，与2004年、2005年城东的热点不同，2007年城东的热点在于东调置换出的土地已全面进入开发阶段，万科一号地块、龙湖项目、首创国光项目、中房红枫岭项目、华裕投资9号地块、颐和地块、华润24城、阳光100等都属于该区域的优质地块，几大全国巨头品牌开发商的进驻将全面提升以建设路为核心的建设路――万年场――塔子山区域的居住品质和城市形象。同时由华都美林湾、国嘉、万科魅力之城、卓锦城、恒大绿洲等项目共同构成的成龙路区域也将是2007年城东楼市的热点。这将预示着，2007年，成都将开始真正进入城东时代。由于起步较晚、起点较高、底蕴强劲，“建设路”将因其后发制人和群雄并起而绝对成为2007年引领成都楼市的关健“显词”。

群雄纷争，一场品牌实力的暗中较量

建设路的崛起，使得众多开发商对建设路片区的争夺变得日趋激烈。2006年，首创以380多万/亩、共3.9亿拿下了建设路102亩2号地块，雄心勃勃的首创走到了其他企业的前面，率先吹响了超越历史的号角。9月，龙湖在其战略布局的指导下以5亿拿下了83亩虹波地块，成交价616万/亩，把楼面地价逼近1848元/平方米；2006岁末，万科以5个多亿拿下了建设路70亩1号地，成交价715万/亩；2007年，龙湖再次高调出手不惜9亿巨资投得航天厂地块（69信箱），成交价高达815万/亩，把楼面地价猛拉至2445元/平方米。由此，建设路三足鼎立格局形成。

从以上图表数据可以看出，建设路片区的地价上升势头明显，涨幅之大，短短一年半的时间单亩地价涨幅达到近三倍，楼面地价也从2005年的791元/平方米上涨到2445元/平方米，上涨约200％。四大开发巨头齐聚该片区，使得该片区楼市聚集效应明显，2007年该片区必将掀起楼市的热潮。2007年建设路的崛起，将直接体现在房价上，首创“爱这城”一期均价将达5500元/平方米左右，而万科金域蓝湾的野心是把均价做到7000元/平方米左右，开发商对区域的信心日益彰显。2007年的第一拍，直接将离建设路不远处的玉双路地块价格提升到1660/亩的天价，区域房地产价值迸发之势日渐明显。如此近距离的短兵相接，将使得建设路将上演一场地产品牌实力大战，业内人士惊呼，一场肉博战已经在所难免。

地产江湖，满城热议建设路

毫无疑问，建设路的崛起将引领老城东全面复兴，2007年建设路是如此热闹，引得满城热议建设路，那么未来建设路区域楼市将究竟如何走势？业内人士也是淫者自淫，智者见智。在成都地产营销圈（群号16196499）内，一场由网友“行家耗子”发起、由赖皮主持的关于建设路未来楼市走向的讨论正在方兴未艾，为了便于沟通与业内交流，现将部分观点整理如下：

耗子/行家策划：万科\首创\龙湖\三巨头屯兵建设路，2007年该区域的贴身肉搏在所难免。我们不妨探讨一下他们三家的价格策略推演。直接判断吧,谁会做价格标竿并被市场认同?

赖皮：城东肯定要疯了，三个都要争做区域老大。首先表现在价格上，该区域的价格肯定会疯涨；龙湖希望做到区域品质和价格老大，万科当仁不让，首创想渔翁得利，颐和家园可能会见风使舵。但我认为最后龙湖可能会做成区域价格标杆，现在几家都在较劲，但龙湖势在必得。目前各家的产品规划各有优势，龙湖突出整体规划品质，万科还是以产品创新主打，首创产品强调其时尚与商业繁华的概念，颐和则以皇家血脉据傲。龙湖第一块地价是616万/亩，第二块地价是815万/亩，平摊下来，两块地的综合地价约在715万/亩左右，与万科地价基本持平，但龙湖地块本身稍弱万科，所以最后极有可能，龙湖最后做成区域价格标杆，但真正的赢家可能是万科。

文子（世家机构总助）：从龙湖的拿地策略来看，如果没拿到航天厂这块地，龙湖虹波项目必将与首创、万科、华裕等实力开发商硬碰硬，其竞争压力会相当大；但现在有了这块地，龙湖大可不必跟其他巨头硬碰。估计07年首创、万科项目的市场价不会低于6000元/平方米，尤其是万科（可能会将价位拉至7000元/平方米），在这样强烈的市场竞争中，龙湖虹波项目可能采用一种低价的策略入市，这样做有两大好处：一是加快回款周期，为后期的项目开发积累资金；二是树立龙湖在该片区的品牌，以项目的性价比赢的市场口碑，从而可以为航天厂项目的日后面市打下良好的市场基础，因此龙湖在建设路的连续拿地举动可以看作是为了主动对万科和首创以及华裕形成包抄之势，因为谁得取了区域话语主动权谁就取得最后的成功，就像当年置信之于双楠一样。当然最后也可能不竞争,而是三方皆大欢喜的收场。

耗子/行家策划：我以为从地块价值上龙湖输万科，而且从龙湖双盘齐开的价格策略看,他们还没有激进到做价格标竿的时候。首创走的是年轻时尚商业综合体的路子,在居住价值的纯粹上回避与万科的直接对抗.至于颐和的皇家血脉,我觉得他还够不上这样的高抬,不过他很可能是最大的价差受益者。其次资金利息背后的土地价值的提升不应被忽视。首创以380多万/亩拿下的地, 现在应该价值多少?当时大家都认为这是天价,结果到06年12月万科在他对面再拿地就得付出715万得代价.这就意味着首创先天拥有比万科多出近1000元/平米得价格空间,这个价值惊人哈。而龙湖最后拿的地已经是815万/亩了，这其间的土地价值差就有多少？而这也是项目的核心利益与项目价值所在。因此做区域价格标杆并不一定是最后的赢家，而是区域跟随者。

赖皮：这是游戏规则，先到先吃，没办法。

成都维视咨询：可能真正的肉博可能会在首创和龙湖，万科策略应该会与那两家有所不同的；如果万科和龙湖的价格差距在500元以内，我认为还是万科。估计万科产品还是会以万科深圳的金域蓝湾为范本来打造城东项目，沿用的还是老一套开发思路，连名字都不变的嘛。

尺度/天地：我认为有两个可能，一是集合抬高市场价格，实现多赢；二是三国争霸，激烈白日化，群众受益；不过两种可能性不大，重要的是他们谁先谁后，我觉得这个最重要。对于土地来说，龙湖占劣势。如果万科先推出，龙湖可能就会稍逊一筹。

尺度/天地：要搞清楚，在城东什么价格是心理底线？

耗子/行家策划：颐和当年地价是211万/亩，按这个地价，房价5500其利润已经是相当不错了。按龙湖815万/亩的地价算，楼面地价为2445元/平方米，加上建安成本、税收和其他各项费用，估计该项目的住宅部分总成本价在5000元/平方米左右，按照目前建设路片区住宅的销售价格情况和走势，龙湖的均价最低也可能会在6000元/平方米，其利润空间也有1000元/平方米，但最后可能赶超7000元每平，更不论万科等项目对市场价格的带动。

未完的结束语：

城东的发展标志着成都房地产格局一个轮回的结束，同时也标志着另一个轮回的开始，那么，谁抓住了这个轮回的结束同时也就意味着抓住了下一个轮回的主旋律。谁能称雄建设路市场，就能引领城东市场，而占领了城东市场，也就意味着抓住了未来成都房地产市场的主旋律。城东，渴望一种全新的都市中心生活。而建设路区域，特有的历史和区位使其理当肩负起代言城东的重担，那么，谁来吹响超越历史的号角，诠释今日成都的内涵呢？我们试目以待！（数据支持：世家机构）