歪解《意见稿》：一剂政策“流感”的临床药方？

文/赖瀚林

报上新闻说，入冬以来，中国北方及沿海一些大城市正在饱受大面积 “流感”的侵犯，要民众“合理调节膳食”，“多加强身体锻练”，注意预防。而事实上，还有另一场比这更危险的“流感”，正在全国各大城市蔓延。这就是自831大限以来，众多开发商、各大媒体、以及广大民众对国家宏观调控政策高度敏感的“流感综合症”？！在一大堆不断出台的严厉调控政策面前，是开发商与媒体对调控政策集体呈现出的一系列“咳嗽、鼻塞、流鼻涕、低烧”症状，而受媒体的不断“感染”，广大民众也普遍呈现出“流鼻涕（对房价与相关政策的高度敏感）、嗜睡（纵欲过度或房市疲劳）”症状。比如这几天炒得沸沸扬扬的建设部闪电废止《关于征求90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)意见的函》（以下简称《意见稿》）一事。

由于“国六条”细则没有对“套型面积”这一概念给予正式的解释，也没有提出明确的建设标准，致使全国不少项目而被迫停工或迟迟不能报批，地方政府在政策执行时也进退两难。这就是建设部《意见稿》出台前的政策背景。建设部为此还专门成立了课题立项并成立课题组。从这一点，可以洞见建设部对《意见稿》是相当重视的。但出台还不到一天就遭遇猝死，这不能不引起媒体和开发商太多的疑虑与猜测。笔者注意到，建设部在其官方网站上公布《征求意见稿》之后还不到一天就立刻声明废止了，废止的理由是《意见稿》“不符合国务院办公厅和建设部文件要求”。在《意见稿》中，尽管建设部表示这只是“推荐性技术文件”，是为了“帮助设计者进一步了解90平米中小套型住宅的相关概念，厘清理顺相关做法与技术标准”，并“作为各地执行 90平方米以下中小套型住宅政策时的参照细则”，“不是政策层面的内容”，但这一说法显然后语不搭前言，立不住脚，作为政府出台的指导性政策，岂能当儿戏？既然是“推荐性技术文件”，那地方政府是照章执行呢还是只作参考或者干脆弃之于垃圾桶？这又会让地方陷于两难的尴尬境地。此其一。其二，“套型建筑面积90平方米以下住房面积要占开发总面积的70%以上”的细则，是中央九部委联合出台的，并在出台之前经过了认真、全面、细致的论证，是综合考虑了各种因素的结果，因此不容置疑。而建设部《意见稿》显然是对这一细则规定的颠覆。如果按照《征求意见稿》标准，70%的比重就很难执行，它“留给了地方政府一些操作的弹性和空间，这是与‘国六条’出台的初衷严重相违背的。”这也是媒体普遍的观点。很显然，由于建设部在“90平方米”立场上的不坚定态度，可能激怒了上层，因此闪电废止也就是情理之中的事。从一个侧面反映，中央对房地产调控的决心没有丝毫动摇，而且还会采取更为严厉的措施，以规范和促进房市的健康、和谐、稳定的发展。问题是，建设部为什么会摆这么一个“乌龙”？难道“一个直接参与房市调控政策的主要部委”真的会犯下如此低级的错误吗？

从2004年以来，中央颁布的一系列宏观调控政策从来就是只闻雷声，不见雨点。政策越调房价越涨，不调慢涨，一调就猛涨，这就是一大堆宏观政策所面对的残酷现实与民怨民愤。君不见房价依旧涨，人心仍湟湟。由于中央调控政策在各地的具体执行中遭遇各种各样的消解与抵制，使得中央政策如一纸空文。这无疑将国家调控政策在推广执行中逼于进退两难的境地，这也是中央决策层不得不面对的辣手难题。基于诸多的复杂因素与利益博弈，因此不论是开发商、媒体、还是地方政府，都对国家调控政策的“风吹草动”特别敏感，并犯上了严重的“流感”。这种现象势必会影响整个房地产业的健康发展，增加国家宏观调控政策的执行难度。这显然是政策决策层不愿意看到的。由于“国六条”细则对“套型面积”概念及技术性问题并没有具体解决，使得地方在具体执行中限入困境，这就是“国六条”落下了的政策“后遗症”。比如我们知道由于地区的气侯差异与居住习惯，北方住宅建筑的墙体普遍比南方的厚，那么南北地区是否还要统一90平米套型建筑标准？70%比重是否符合市场需求？为什么国务院对“套型面积90平方米”概念不予明确的解释？为什么还要坚持70%比重一刀切？难道是国家九部委都集体犯了一个低级错误？显然不是。从《意见稿》看，政府在户型空间设计方面关心过多，大到面积规定，小到排油烟机安装、墙面管线布置，甚至炉灶、水池的设置都一一过问。以前是从政策层面来规范市场，现在却要从技术层面来规范产业，表现上看是政府管得过宽，实际上折射了政府在政策执行上的左右为难与急躁心态！《意见稿》中最为惹人注目的就是对“套型面积”这一概念的厘清与参考系数的修正。并提出要合理提高土地利用率，可适当增加住宅套数、建筑层数、提高容积率，以及对节能环保降耗的要求，从诸多技术环节对开发商与地方进行了政策性暗示：你能！但从宏观政策而言，不允许这样做。既要维护政策的威严性，又要让地方懂得政府的苦心，不是件容易的事！按照常规，《意见稿》初稿之后还有《征求意见稿》、《送审稿》、《报批稿》等复杂程序，但为何闪电废止、胎死腹中呢？

建设部《意见稿》虽然对“套型面积90平米”作出了明确的解释，并设想计算出了一个可以按照不同地区做区别对待的修正系数，但却破坏了国家宏观政策的严肃性与整体性，尊严扫地。国家要调整住房供求的结构性矛盾，稳定房价，控制房价涨幅，就必须要首先保障大部分中低收入人群的住房要求。根据80/20定律，中国大约80%的财富集中在20%的人手中，还有80%的人则是普通百姓和中低收入家庭，因此90平方米的住房面积需求无疑是真正的市场主流，将这一主流需求以“70%”的具体指标进行量化，就可以满足绝大多数人的住房需求。这就是国家系列政策调控的如意算盘。但由于过多的利益权衡使得地方与中央不能保持步调一致，开发商与媒体对国家政策的过多猜忌，使得国家政策在执行层面遭遇消极抵制，这是让中央感到为难的地方。因此现在的任务就是要让开发商变得“乖”一点，懂得政府的良苦用心，切实严格执行“国六条”中关于“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定，稳定房地产经济，解决结构性供求矛盾，维护房市的健康发展。因此建设部《意见稿》出台，多少可以理解为建设部在技术层面对地方进行的暖昧暗示，或者把它当作根治“房市”政策“流感”的一剂临床药方，先是故意刺激你，让你感染，懂得政府政策的立场，再根据市场的临床反应调整药剂药量或增减药引，以对症下药，减少“鼻塞、流鼻涕、咳嗽”病症，维护“房市”“性”福。这就是建设部大摆“乌龙”背后更深层次的复杂涵义与政策意义。