府河公园

 

1.武汉荒

 

全世界特大城市中，很难有一处既非城区，亦非人类活动区，更非海滩、湖区、风景区的大片平坦陆地被荒废。

武汉市却有！

自三环线乘车前往高楼遍布、日渐繁华、居民众多的汉口北，人们能看到一片面积很大的荒芜土地，这片土地虽宽阔平坦，土层深厚，却没建一栋房，没种一丛庄稼，甚至没长一棵树！

这片土地面积超过20平方公里，比某些中等城市市区还大！

全世界所有国家的城区土地都拥有较高价值！我国山多平地少，大东部地区人口密集，城区平坦土地更显珍贵！在特大城市之中竟然存在面积如此之大的荒芜土地，骇人听闻，这片土地因而可以拥有一个特别名称——武汉荒。

这不是府河下游河段吗？怎么是陆地呢？

府河年径流量47亿m³，下游武汉段宽达1公里，相邻的汉江年径流量577亿m³，下游近河口江段宽200米！府河武汉段怎么可能有如此大的宽度？

府河两岸陆地高程普遍超过18米，有些地段甚至超过20米，与武汉市不少位置较低的城区土质地面相仿！府河武汉段之所以如此之宽，仅仅是因为此处府河弯曲率较大，汊道较多，当初人们没有预料到武汉市区面积扩展如此之快，所筑河堤间距过大而已！

也就是说，当初筑堤的人们嫌府河下游河段弯曲多汊，懒得裁弯取直，懒得随弯就弯，索性连河道带陆地用人造堤坝划入了“府河河道”。

如今，人们为证明武汉荒的存在意义，将这片平坦土地称之为“府河湿地”。

这怎么是湿地呢？

少雨年份，这片陆地即使没受河堤庇护也不会被府河水淹没！普通年份暨多雨年份的大部分时间，这片土地无地面积水，一点都不湿！这片土地与武汉平原的城区土地和农用土地并无差异，高程相近，土质相同，无普通湿地常有的生物群落，水生植物、水生动物种类很少，差别仅在于没被当初的筑堤者围起来，为何硬要将其当成湿地？

 

2.主泓下沉对武汉荒的影响

 

大武汉蓬勃发展，日新月异。

在建成三环线、建设汉口北之际，武汉荒就可以被开发利用。

但是，被大间距河堤夹住给了水利系统将这片土地当成滞洪区的理由！假设长江水位达到27米，这片土地滞洪量可达1.5亿m³，对于府河年径流量来说，这个理由似乎可以成立。

因而，在《防洪法》和《河道管理条例》面前，极少有人产生开发利用这片平坦土地的想法。

长江主泓大幅度下沉后，汉口汛期平均水位很难超过15米，若国家在长江中上游丘陵山区新建调节水库，汉口汛期最高水位很难超过19米！没有长江水顶托，府河下游河段行洪能力更强，堤外广大地区基本可免受渍涝灾害，即使无堤防庇护，武汉荒也不会被洪水淹没，人们就是想给这片土地赋予行洪、滞洪功能，也失去了理由！

 

3.长江新城

 

中央要求，在长江流域，武汉要成为长江经济带的脊梁，发挥核心引领作用；在中部地区，武汉要成为中部崛起的战略支点；在全国，武汉要成为国家中心城市。

长江新城是武汉市在长江之北规划的一个新区，是武汉市贯彻国家战略、传承长江文明、复兴大武汉的宏图伟业。

长江新城前期覆盖范围是谌家矶——武湖区块，面积30-50平方公里，中期规划面积100平方公里，远期规划面积500平方公里。

2017年9月，武汉长江新城工作委员会、长江新城管理委员会成立，之后部分地段的高规格建设实质性启动。

历史地看，长江新城的规划建设具重大意义！相比发达国家，我国城市化率偏低，武汉居中国交通地理中心，地表平坦，地质稳定，气候温和，水资源丰沛，有深水航运之利，无海进之虞，是我国少见的超级城市良址，且底蕴深厚，成为世界级名城的综合条件极为优越，虽建成区面积大，与东京、墨西哥、上海等城市相比，城区人口数量仍然偏少，经济总量仍然偏低，需要进一步发展！

人们可以发现，武汉荒就在长江新城前期规划区（长江新城核心）的北缘！

只要重视国家战略，只要支持武汉市政府建设长江新城的大政，谁会认为长江新城核心地带一侧的大片平坦土地应该永久性荒芜？

 

    4.府河公园

 

a.黄金地带

府河下游近江河段堤间距太大，也是就“河道”太宽，这是不需要争议的。

那么，这段河道究竟多宽才是适合的？

府河下游河道宽度可以不超过260米！与水量超过11倍的汉江200米河口段宽度相比，这样的设计宽度明显有余。

从107国道算起，府河下游河段长49公里，平均宽度约为1公里，假设新河道宽度为260米，可利用陆地面积为35平方公里。

虽东西湖城区的革新大道已延伸至107国道，但107国道以东的部分地区属孝感市管辖，因而暂不做这种规划。

自黄陂区西缘算起，府河下游河段长32公里，可利用陆地面积为23平方公里。

我国不少位于丘陵山地的城区和县城缺乏平坦的城建后备土地，为了城建事业的发展，这些地方通常要开山辟岭，削丘填谷，工程量大，极尽艰难。就是在某些滨海、滨湖的平坦地区，人们为兴建新住宅区、新城区而填海造陆，或填湖造陆，填充厚度通常需要达到数米，甚至更厚，工程量也不小，成本亦不低，这样的填海填湖工程在国内外并不少见，近三十年的武汉市也没少填城中湖。武汉荒不是湖泊，不受填湖造陆的条例约束和道义谴责，建设地下系统需要挖掘截面积较大的隧道，建设高层建筑需要挖掘尺寸较大的地下基础，在国内外已建城区，挖出物通常需要用卡车外运处理，在武汉荒这片土地上，挖出物可以就近填埋！

因长江主泓下沉，新河道肯定需要掘深，挖出物亦可以就近填埋！

因而，武汉荒地面高程很容易达到20米，与武汉三镇普通城区相仿！在武汉荒建设新城区，基本不需要从外地大量运土抬升地面的工程成本。

武汉荒没有耕地，无征地费用，没有房屋，无拆迁成本，更无令很多房企棘手的拆迁冲突。

武汉荒附近没有冶炼、热电、重化工、造纸、漂染、皮革等污染企业，临世界最大内陆深水港，临亚洲最大铁路编组站，临华中最大航空枢纽，傍依武汉新城核心区，离武汉后花园——木兰文化生态旅游区最近，可谓水陆空优势占尽，又得城市发展大契机，有秀美风景区拥簇，能形成高等级城建规划，因而，这块土地平均地价不会低。

武汉市目前多处住宅地价格超过1万元/，商用地价格更高，武汉荒城建土地利用初期，地价可能接近或达到1万元/，中后期绝对能超过1.5万元/！

暂以1万元/计，23平方公里的武汉荒，价值不低于2000亿元！

府河北大堤堤外地段多荒地、浅湖、鱼池、撂荒农地，世界上没有哪个国家、哪个地区开发利用武汉荒之类的黄金地段，会仅仅局限于堤间陆地！堤外荒地可以利用，撂荒农地可以征用，浅湖可以浚深填湖从而缩小湖泊水面，并得到新的城建土地，因而，武汉荒地块实际可利用面积能显著超过23平方公里。

 

b.府河公园

武汉荒是一张“白纸”，能谱写最动人诗篇，能绘出最美画作。

这片黄金地块适合建什么？工业园？开发区？高教区？科研区？

不！

高规格高教区不是地方能自主建造的，武汉不缺高等院校；科研区不易集约，世界上的科研组织较为分散；工业区、开发区宜于设置在城市郊区，安排在临近长江新城核心的黄金地段，太对不起这块珍贵土地了。

这片黄金地块，最适合建成人才汇集地！包括科研人才、发明人才、创意产业人才、大距离创业人才、文化产业人才、咨询人才、软件人才等等。

创意产业最初由英国提出并受到发达国家重视，旨在世界产业等级和财富分配等级中跻占高端位置。创意产业在世界上泛化后，有中低层业态出现，但并不能因此拉低其主旨。现代英国制造业优势不突出，但世界一流高校数量多，知识丰富、视野广阔的顶级人才不少，创新能力依然很强，多方面胜过美国，其创立英式游戏规则在世界市场上敛财的能力，是发展中国家难以企及的，甚至大多数发展中国家未能深刻理解。

创意产业与科研活动不同，科研创新有风险，创意产业多为资源、信息与成熟技术的“排列组合”，理论上无风险。

《盘龙城》与创意产业主旨接近！这不是我抬升自己。

所谓远距离创业，是指产业主导者主要活动区与产业基地间有较大距离，譬如产业主导者住在汉口北，较多时间在汉口北活动，但产业基地可以在区外、市外、省外、国外。

这也是发达国家常见情形。

人才怎会向无房无市、芳草萋萋的“武汉荒”趋聚？

需高水准操作：

·向市内外、省内外乃至更大范围的社会高调阐明府河公园的综合优势和辉煌前景。

·将府河公园规划成世界少有的高等级城区，设置多项高标准，如建筑物设计考究，造型美观，鲜有雷同；楼层较高，楼间距较大，容积率较低；通透性要求严格，设计多方向通透，即使近地面建筑也不能破坏通透性（无连贯建筑，无传统形态的街道）；6-8层以上为住宅，以下为商业、行政、企业、教育、医疗楼层；绿化水准高，绿地面积大，遍布美木佳树且品种极为丰富，树木种类丰度堪与植物园比拟；居民生活方便，城市功能齐备……

·逐步在府河公园建设真正意义的高级住宅区，但人才购买价仅有定价的一半。如初期将住房售价定为2万元/，针对人才的成交价为1万元/（不会导致房企亏本。前期地价可显著低于1万元/，因无拆迁成本，房企有较大盈利空间）。实际运作中，即使府河公园住宅品质很高，初期也难以2万元/价格售出，待府河公园知名度美誉度上升，房价就能上扬，依然能对人才优惠。

·初期，黄陂区政府可以拨资在府河公园建设一批住宅楼，租给暂时无力购房的高品质人才。因府河公园拥有良好的就业环境和创业环境，高品质人才会较快拥有较高收入，能逐渐向购房过度。

·府河公园吸纳人才肯定能成为武汉市人才战略的重要组成部分，且可以形成更好的光华效应，因而，极有可能获得武汉市行政资源、财政资源、社会资源的支持。

·黄陂区创多项全国第一，知名度、美誉度提升，成为有影响力的创新型地区！后有阐述。

…………

府河公园可在全国范围、世界范围内招揽人才。

譬如软件人才就可以从印度招揽。印度软件人才众多，顶级软件人才数量也不少，是美国软件业先锋队伍的重要成分，武汉难以招揽印度顶级软件人才，但招揽较优人才的可能性肯定存在。

发达国家正在挺进自动化时代，我们国家也没打算落后。机械在先进国家终将替代人类劳动，需要芯片，需要自动控制系统，需要编程，因而，未来社会软件人才需求量会越来越大！

武汉当然不能依赖印度人才发展软件产业，但输入印度人才，利于武汉软件产业的发展。

2018年春，中央推出“高质量发展”新理念，4月下旬习总书记视察长江中游，数次强调长江流域要高质量发展。高质量发展需要高目标，高境界，高水准设计，需要高品质人才，将府河公园做这样的规划，当为黄陂区对党中央、习总书记“高质量发展”的最积极回应！

一条河流为何被称为“府河”呢？

不得而知。有说法是因府河流域大部分在古德安府而得名，这便有些牵强！古代的府到处都是，如开封府、西安府、黄州府等等，缘何仅此河得“府”名？

汉语中，府指官吏办公之地，如官府、省府等，也指高官、贵族、富豪居住之地，如相府、王府、沈府等，亦指人才荟萃之地，如学府等。

想想，为府河公园做这样的设计，是不是最合“府河”之名？

 

c.新河道

府河武汉段河道需要浚深，至少有一处弯曲度大的河道可以裁弯取直，但工程量不很大。

府河下游河道无沉重的行洪负担，浚深工程可以逐步展开，工期可以延长，银行若能认识到府河公园的开发价值，有可能提供工程贷款，因而并无工期压力和过重的资金压力。

迎水处以外的河岸不会受到府河水严重冲刷，岸基工程总造价不高。

长江主泓下沉后，府河公园不会被洪水淹没，新河岸处不需要建造堤坝，至少不需要建造高堤坝。

 

e.当前可启动工程

 

益公采砂实验项目尚未实施，长江新主泓尚未建成，府河北堤内的武汉荒还能在汛期被府河水淹没，府河公园建设项目似乎不能启动。

但是，只要人们认同长江新主泓的重要性，认同武汉荒本为陆地的客观分析，会相信府河公园项目落地时间不会长！

这样，府河公园北侧的荒地、浅湖、塘堰、鱼池、撂荒农地的地皮价值就显现出来了。

这些地块将来会成为府河公园的一部分。有府河北堤庇护，这些地块不会被汛期府河水淹没，现在就可以利用。

利用过程，也是资金积累的过程，更是府河公园项目的有效推介过程。