新加坡的房地产投资信托（S-REITs）。

　　（1）法律法规紧随RETTs与美国和澳洲一样，为增加市场投资品种和促进房地产市场的发展，1998年7月，新加坡证券交易所审核委员会提出设立上市财产信托（listed property trusts），即REITs。 接着新加坡金融管理局就颁布了《房地产投资基金准则》（于2000年11月进行了更新）。紧接着又在2001年的《证券和期货法则》对上市REITs 做出相关规定。2002年，新加坡金融管理局颁布了《集合投资计划守则》，规定了S-REITs的身份。

　　（2）三种组织形式组建REITs根据《房地产基金准则》的规定，在新加坡，REITs可以采取公司制或信托契约的形式组建。具体组建形式有以下三种：

　　1)公司制的REITs。实际上在新加坡，公司制的REITs并不属于真正的REITs,因为公司制的REITs并不适用于集合投资计划（CIS）和房地产基金指引的监管框架，但同样也不享受税收优惠。公司制的REITs如果上市，将以上市公司的形式存在。它可以在证券交易所上市，也可以作为私人实体存在。

　　2)契约型REITs。所有以信托契约方式组建的REITs,必须符合集合投资计划（CIS）和《证券期货法》（SFA）的条款规定。

　　3)商业信托。还存在一种以商业信托（BusinessTrust）的形式重组而成的房地产投资信托，不受集合投资计划（CIS）和房地产基金指引中负债比例和经营内容的限制。

　　（3）新加坡REITs的运作模式。新加坡的REITs运作模式主要有三种，分别是投资型，经营性，收购不良资产，包装精良后打包海外上市。与其他国家和地区的REITs一样，S-REITs向投资者发行信托单位，然后用所融资金购买房地产或者相关资产（包括房地产抵押贷款）。

　　（4）新加坡REITs的税收优惠政策。为了提高新加坡作为亚洲首选REITs中心的竞争优势，新加坡财政当局陆续放宽了很多相关规定，提供了一系列的鼓励政策措施，主要包括以下：

　　1)免除个人投资者于S-REITs分红的所得税，但合伙或者非个人的投资者则必须缴纳分红的所得税。

　　2)如果S-REITs把90%以上的盈利收人派发给投资者，新加坡国内税务局则免除其所得税。

　　3)从2005年2月18日开始，出售给S-REITs的物业免征印花税（以前在新加坡的房地产资产的交易要征收3%的印花税）。

　　4)外国机构投资者需要按照派息预先缴纳20%的所得税，而从2005年2月8日到2010年2月17日，税率由20%降至10%。

　　5)外国投资者在新加坡获得的国外物业分红如在来源国已交纳了不低于15%的当地税即可免除收人所得税。这种优惠政策也使新加坡在短短几年时间内，成为仅次于日本的第二大REITs市场。

　　（5） 新加坡REITs的规模与投向。从2001年11月，嘉德置地尝试发行一只名为Sing-Mall Property Trust （SPT） 的房地产信托开始，到2007年11月底，在新加坡证券交易所上市的REITs已经达到了20支，总市值也从2005年7月的66.8亿美元增长到220亿美元。

　　目前在新加坡证券交易市场上市的20只REITs中，在房地产投资领城内各有主攻并在努力拓宽自已持有的物业类型。

 信息来源：小貔貅信托