年轻人直接决定一座城市的未来，追随年轻人的购买力投资房产

文\丁彦皓-可信财商、珂芯资产

一、但凡还想通过努力改变命运，但又无力应对一线城市高房价的年轻人都会流向成都、重庆与长沙等城市，这是遏制超一线城市发展的关键因素

一个社会要想朝气蓬勃，生机盎然必须将年轻人的潜力发挥到极致，最近几十年，深圳、杭州之所以发展快的关键是年轻人能够通过创业，实现自身的价值最大化

但是如果一座城市让年轻人看不到希望，失去了努力改变命运的可能时，无奈的年轻只有两个选择，即

1、用脚投票，流向能够实现自身价值最大化的低房价地区

2、躺平、摆烂，死气沉沉

在目前中国存在区域差距的现实背景下，但凡还想通过努力改变命运，但又无力应对一线城市高房价的年轻人都会流向成都、重庆与长沙等城市

拥有属于自己的住房能够极大提升一个家庭的生活幸福度，但是任何城市一旦发展到一定程度之后，都会面临物理空间的不足与高房价的掣肘，最终使其失去活力，发展放慢

但是在创新创造附加值与增量财富的时代，年轻人是推动一个社会发展的最关键因素，这就是当前太多的城市以各种优惠措施全国抢人，以提升其城市竞争力的关键，超一线城市依然不例外

一线城市的房价上涨更多是前期高速发展后基本面的提升所致，政府绝对无法人为强势打压，必须尊重市场的基本原则

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二、当房价上涨到一定程度之后，就远高于个人可持续配收入可承受的范畴，失去了支撑房价上涨的基础

但是高房价产生了两个发展困境，即

1、让年轻人失去了努力改变命运的希望，致使其潜在创造力与生产力无法最大化的释放，遏制了城市的发展

2、房价上涨到一定程度后必然面临天花板，未来的增值必须基于城市的发展与社会收入的提升，是个缓慢的过程，失去了投资增值的价值

诸如目前上海的房价一旦突破10万每平米时，再上涨的空间必然极其有限，投资的意义不大

2007年，汤臣一品的房价是22万，目前约为32万，16年时间增长了45%，但更多是有价无市

但是2007年上海的平均房价约为9500元，2023年上海的平均房价约为6万，16年时间增长了530%，收益是汤臣一品的11.78倍，并且通常能够变现退出，交易成本较低

目前上海等一手豪宅被之所以深受关注的关键是政府对一手房的人为限价，让其远低于真实的市场价值，具有套利的空间

但是二手房市场已经超出了整个社会平均收入可接受的极限，使其变现退出的难度系数加大，更多是有价无市

中国社会的大量财富都沉淀在房产上，要想鼓励社会改善住房，必须首先降低二手房的变现成本，让其变现后再加杠杆，买入更贵的房产

但是当房价上涨到一定程度之后，就远高于个人可持续配收入可承受的范畴，使其无法再借用银行杠杆

诸如贷1000万住房按揭贷款，月还贷6万多，至少需要一个家庭每个月12万以上的税后收入，这对一般家庭绝无可能，是个小众群体，支撑不了如此庞大的高房价市场

严格意义来说，2000万以上的豪宅除了自住享受外，就剩了彰显身份，投资的意义并不大

另外，目前支撑一线城市高房价的主力购买者是前期房价持续非理性繁荣的红利获益者

如果错过过去20年房价非理性繁荣的红利期，很多人根本无力支撑如此高的房价

三、对一线城市而言，既然无法人为调低核心区域的房价，则可以通过开发城际高铁、地铁以及高铁等方式降低出勤成本与将部分产业转移至相对偏远的地区等方式为年轻人腾挪低房价的空间，确保发展的可持续

但现实是一线城市核心区域的房价已经上涨至太多的外来年轻人根本无力企及的境地，既然奋斗终生都无法拥有一套房产时，太多的人就选择离开一线城市，涌入成都、重庆、西安与长沙等房价较低的城市

而各地区也在激烈竞争，一线城市断然不会毫无作为的默许年轻人的流失，遏制其发展

所以对一线城市而言，既然无法人为调低核心区域的房价，则可以通过开发城际高铁、地铁以及高铁等方式降低出勤成本与将部分产业转移至相对偏远的地区等方式为年轻人腾挪低房价的空间，确保发展的可持续

但是对一线城市而言，面积有限的事实让其必须储备大量的土地为以后的新兴产业发展留有空间，如果为了眼前的利益而无限的供给土地，在未来新兴产业崛起时，则没有可以供给的土地，错失发展机遇期

尤其对上海与深圳这类靠海、临江的城市而言，可延伸的空间更有限，土地供给不足的矛盾更剧烈

基于此，上海、深圳为了发展不得不将相关产业转移至与其临近的区域，让与其本土的产业协同，获取发展的红利，断然不会让其转移至与自身毫无关系的其他地区

诸如，最近几年华为将部分研发基地从深圳迁往东莞，既解决了深圳高房价对年轻人发展的掣肘，又让其与深圳形成协同，分得部分发展的红利

四、投资开设城际高铁与承接一线城市产业外迁的周边附属城市是布局一线城市房产的关键

房价的上涨通常分为两个阶段，即

1、在城市化发展的初期，房价受城市基础设施建设的完善、社会收入的提升、城市化战略的推进以及经济发展初期资产货币化的基础货币投放等，房价通常会把未来的发展红利折现，持续大幅增长

2、待房价上涨到一定程度之后，房价已经将未来的发展红利折现透支殆尽，再推动房价上涨的关键要素就成为城市产业升级转型所释放的附加值，但这是一个漫长，且小幅推进的过程

事实目前全国深圳、上海、杭州以及成都等城市在新兴产业领域的布局相对超前，且已经开始释放发展的红利，这是支撑这类一线以及超一线城市房价的关键

但是在国家行政性管控流入房地产市场货币总量的大背景下，房价再受货币无底线投放的推动而上涨的概率与幅度大幅降低

尤其人为提高二手房的交易成本之后，通过变现二手房，释放购买力，购买改善型住房的难度系数加大，叠加房价已经上涨至一般家庭可支配收入可以支撑的范畴后，一线城市2000万以上豪宅价格再上涨的空间就极为有限

但是动辄6万以上的房价早已超出工薪阶层的可承受范围，按照90平米来计，540万的房价，贷款350万，月还贷17500元，叠加经济下行，失业高企的背景，6万的房价是当前一般家庭可承受的最高值

这就意味着，如果上海、深圳的房价再继续上涨，没有雄厚家庭背景的年轻人只能望房兴叹，可望不可及，失去了通过努力购买住房的可能

基于此，不得不流向其他房价更低的城市

但是，深圳与上海必然会通过大力开发城际高铁与将产业外迁至周边附属城市等措施为年轻人腾挪低房价的空间

基于当前的收入现实，房价从1万涨到6万是个极其容易的过程，这恰恰是当前投资一线城市住房的关键，即投资开设城际高铁与承接一线城市产业外迁的周边附属城市

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作者简介：

丁彦皓 博士、博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教