房地产板块的股票可投资的价值非常有限，但风险极高

文\丁彦皓-可信财商、珂芯资产

一、严格意义来讲，中央推出“房住不炒”的措施稍微有点晚，但是未对经济形成实质性的破坏

最近政府为了稳就业与缓解危机的无序蔓延不得不重启封印多年的房地产

其实，2015年，中国的房地产总量就已经严重过剩，后续的增量开发更多是解决东部一线城市群少量的供不应求

而其他欠发达与产业附加值持续下滑地区更多是市场出清，处理过剩的存量与逐步化解金融风险

其实，2016年中央提出“房住不炒”，以行政性的方式卡死流入房地产市场的货币总量，直接给市场降温就已经错过了最佳的调控时机

严格意义来讲，该措施的最佳推出时机是2012年前后，如果中央能够在2012年急流勇退，及时逆转房地产的非理性繁荣，大力推行产业升级转型，目前中国经济更具腾挪的空间

但是，2016年以行政的方式直接给房地产降温只有量的不足，没有质的差异，虽然有点晚，但也不是没得救

二、社会失业率高企导致的房贷违约迫使政府放松对房地产的调控

后来尴尬的是2018年中美关系变质与2020年全球爆发新冠疫情，直接放大了中国房地产多年非理性繁荣对实体经济的负面冲击

中美关系变质对中国经济最大的影响就是产业升级转型的降速，最终让产业升级转型的红利暂时无法覆盖房地产降温后的经济发展空白

2020年全球爆发新冠疫情直接导致包括美国在内的全球各国通过无底线货币宽松来应对疫情对经济的冲击，最后直接衍生出恶性通胀

不得已，美联储为了遏制通胀，不惜以牺牲部分经济利益，连续多次的大幅加息，导致全球经济大幅降速，需求严重不足，最终波及中国经济

2021年，房地产仅销售额就达18万亿，新能源汽车链总和才3万亿

这就意味着，房地产经过多年的发展早已彻底的绑架了中国经济，多年是国民经济遥遥领先的第一大支柱行业，目前尚未有其他行业能够替代

2023年与2024年全球经济比今年会更糟，摆在中国社会面前最大的困难就是社会失业率高企，迫使政府不得不再次搬出“尿壶”房地产，放松对房地产的调控

经过房地产多年的非理性繁荣，社会居民的债务杠杆奇高，而全球经济下滑，失业率高企直接导致大面积的债务违约

三、房企的债务危机迫使政府不得不放松调控，但是更多是盘活存量，而非增量开发

由于中国的房地产开发商未经历过完整的经济周期，对其毫无敬畏之心，对未来的预判极为乐观

在大周期的末端依然按照大爆发时代的路径大幅举债，在房地产行业进入下行期后，再融资通道被卡与销量下滑直接引爆债务危机

现在房地产所衍生的债务危机已经超出了市场自我出清的范畴，如果政府依然缺位，任由市场自我演化，最终必然会产生系统性经济危机，直接冲击中国经济的基本面

在这种情况下，政府再次大幅放宽对房地产的调控，延缓当前危机的爆发，以时间换空间，先熬过这一劫

其实，如果扣除其他因素，当前政府对房地产的态度纯属“旁氏骗局”，即试图以一个更大的泡沫来掩盖当前的危机

在当前存量已经严重过剩的困境下，再刺激房地产的发展，只会造成更大的浪费，但那是以后的事

现在政府的当务之急是使房地产的债务危机总体可控，杜绝其形成系统性的风险以及稳就业

既然是以一个更大的泡沫来掩盖当前的危机，则就意味为减轻对未来经济的冲击力，这一轮调控放松必须尽可能的小以及着力盘活存量，而非增量开发

这就意味着房地产开发企业股票可投资的空间非常有限

四、为忽悠社会接盘，最近必然会有一轮人为推动的房价上涨与舆论热炒后资金抱团导致的股价上涨

其实，应对债务危机无非三招，即

1、通过增量财富覆盖，这是成本最低的选择，但是远水救不了近火，前提是需要有腾挪的空间

2、将危机从银行、开发商均匀的洒向全社会，让全社会共同承担，以防范过度聚集在银行、开发商后形成聚变

3、优质存量盘活与劣质出清，让市场承担部分代价

基于此，最近相关部委连续出台五条稳定楼市的政策，即

1、金融16条

2、由央行再贷款提供资金，推行民营企业债券融资支持工具

3、置换预售监管资金

4、保交楼贷款支持计划

5、股权融资方面调整优化5项措施

从上述五项政策能够反推出，在房地产大势已去，尤其又债务危机缠身的背景下，这一轮调控的关键还是严控债务危机，盘活存量，但也必须对劣质资产淘汰出清，让市场承担部分代价，其次才是稳经济，解决就业的增量开发

但是无论是盘活存量，还是向社会转移风险，前提必须是人为营造出一轮房价上涨的赚钱效应，忽悠社会高位接盘

也就是说，最近必然要迎来一轮房价上涨与舆论热炒后资金抱团导致的股价上涨

但是幅度极为有限，且不可持续，更多是扰动

五、目前中国房地产所面临危机的终极之解是产业升级转型与第四次工业革命红利的释放

中国房地产市场总体风险可控的关键有两条，即

1、产业升级转型与第四次工业革命红利的培育正在稳步推进，最终会以增量财富覆盖当前的债务危机，只是需要时间

2、中国未来依然有10%城市化的空间，这是解决存量过剩的关键

目前中国房地产所面临危机的终极之解是产业升级转型与第四次工业革命红利的释放

目前只是产业升级转型与第四次工业革命所释放的红利暂时无法覆盖房地产缺位后的空白

而中国房地产市场最大的庆幸是2016年中央强势行政性降温，及时逆转了持续非理性上涨的态势

又经过六年经济发展与社会收入上升的增量覆盖，总体让房地产所潜藏的债务风险可控，使中国房地产的风险总体可控

而中美关系变质、新冠疫情与俄乌冲突只是暂时让产业升级转型与第四次工业革命所释放的红利暂时无法覆盖房地产缺位后的空白，但并未造成根本性的冲击

这是这一轮房地产调控政策放松的关键

六、结论

中国房地产开发的大势已去，这是否投资房地产开发商股票的核心

目前的股价上涨与即将到来的市场回暖更多是为存量盘活与风险转移人为营造的乐观环境，没有底层架构支撑，不可持续

这就意味着，目前房地产开发商股票可投资的空间非常有限，且所潜藏的风险依然无限，更多是个存量盘活与风险腾挪，没啥价值

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作者简介：

丁彦皓 博士、博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教