房地产能不能抗通胀和保值，理论上是肯定的，但这跟炒股票一样，落袋为安才是保值。只不过过去的这些年没有像样的价格波动，导致价格始终上升，住房过剩现象明显。现在要看的是这个趋势是一个长期趋势还是短期趋势，如果是长期趋势，那就是拐点，如果是短期趋势，那就是一个平台式波动。

从需求端看，根据国际标准，当一个国家65岁以上老人占比达到14%，就意味着进入深度老龄化，目前，包括上海、辽宁、四川、重庆、山东、江苏等多个省市均已越过这一界限。人口普查数据也显示，相比10年前，15-59岁人口减少6.79个百分点，但60岁以上的老人则增加了5.44个百分点。预计2030年，我们将成为老龄化程度最高的国家。对住房市场而言，人口一旦进入老龄后，住房需求也将锐减。很多人想可以通过鼓励生育接盘，现在也放开了，但住房等成本恰恰是阻碍接盘的主要因素。

从供给端看，现有土地供应量和存量房不断增长，已经导致了卖不动。另外，数据显示，2018年到2021年间，277个地级市债务从13万亿增至18万亿，城投债从22万亿增至30万亿，平均达1732亿，地方主要靠卖地来偿还，供应量进一步被放大，市场供过于求，除了热点城市外，其他城市其实基本已经不需要调控了。由此，可以判断出明显的趋势是一个中长期的。