现实中家里老人对房产，也就是不动产进行遗嘱时，就遗嘱中的文字反复咀嚼，使出十八般武艺，研究怎样才能多得，都恨自己当年语文课上课不够认真。但下面案例有点意思，遗嘱在文字上没有漏洞或问题，但就是没有能成功“继承遗产”。

事情是这样的，老夫妻立遗嘱将财产留给子女，房屋拆迁置换成门面房，又产权登记在孙女名下。老夫妻去世后，姑姑起诉侄女“继承遗产”。

核心问题：遗嘱归属与物权登记冲突

法院认为，

被登记在孙女名下的门面房，在拆迁安置时爷爷、奶奶全权委托长子处理，签署的《安置补偿协议》等材料系老两口真实意思表示；

在实际交付房屋时，长子在交房登记表上签字确认房产证办到孙女名下，自2015年2月签订《安置补偿协议》后至爷爷、奶奶相继去世，二人均没有对拆迁安置的处理提出过异议，因此，门面房被爷爷、奶奶赠送给孙女这一事实已达到高度盖然性，门面房不属于被继承人爷爷、奶奶遗产，同理，该门面房产生的房租收益，亦不属于遗产。

案例来源：山东高法官方微信号

解析：

其一，法律对于遗嘱与房产登记冲突的看法，遗嘱仅能处分属于自己的财产。

其二，房屋产权以登记为准，所以，老夫妻也就是爷爷奶奶将房产登记孙女名下后，房屋就是孙女的财产，不再是爷爷奶奶的财产，也就不在遗产范围内了。

其三，法律对爷爷奶奶做法的认定，爷爷奶奶登记孙女名下的行为属于赠与。遗嘱本身有效，但是其中处分非爷爷奶奶部分，属于无权处分，法律上无效。

最后，对于老人遗嘱，除了咬文嚼字遗嘱文本，更需要了解一下核心财产---房产的权属登记情况。不动产交易中心当然可以调取，但老人去不是不方便吗？上海地区可以足不出户，在家用手机通过随申办、或支付宝在线查询本人名下房屋权属情况。