案情简介：

灰太狼系上海市闵行区房屋权利人。涉案房屋建筑面积为175.56平方米，建筑类型为公寓，用途为居住。双方的租赁合同明确喜羊羊有权转租。后，喜羊羊分割房屋出租，灰太狼起诉解除租赁合同。

灰太狼认为喜羊羊将自己，陈述解除合同的依据是喜羊羊群租，违反国家强制性规定，喜羊羊陈述有人投诉后，城管上门查看过，但是没有认定群租。关于房屋情况，灰太狼陈述涉案房屋原房型是四房二厅，喜羊羊承租后擅自将六楼客厅隔了两间房，六楼一间玻璃阳光房里砌了墙，也作为房间使用了，七楼客厅隔了一间房，所以现在变成了八间房，六楼玻璃阳光房是前房东搭建，但产证上没有这间房，喜羊羊租赁后在阳光房里砌了墙。喜羊羊陈述，灰太狼将涉案房屋出租给其的时候就是六间房，多出来的两间房分别是其将七楼朝北的厅隔了一间房，另一间就是六楼阳光房。

灰太狼能赢一次吗？

法院认为，

灰太狼与喜羊羊就涉案房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应认定为有效，双方均应遵照履行。灰太狼认为喜羊羊将房屋分割后进行分租的行为构成群租，以此为由要求解除合同。对此，本院认为，双方在合同中约定喜羊羊可以将涉案房屋分割出租，是否构成群租应由城管部门认定并作出相应整改、处罚决定。本案中，灰太狼提交的《限期责令限期改正群租行为通知书》没有出具单位的盖章，喜羊羊业已对此文件的正式性表达了异议，灰太狼以此证明喜羊羊的行为构成群租，本院实难采信。

裁判结果：

故，不支持解约+恢复原状。

案例来源：（2023）沪01民终15247号

杨钦仁律师点评，

看到这案子，还是有点惋惜，案件本来有胜诉的机会，却连续败诉两次。具体而言，

1、 认定“群租”，只能是特定几个机构，除了城管，公安部门，街道，物业等也是有权利认定的（法官认可的）；

2、 法律规定了群租的标准，司法实务中依然需要相关机构的认定，而不能依照规定，自行认定群租。没有相关机关的文书，法院会说自己“无权”认定群租；

3、 破解之道，解约的理由变为变更房屋用途。在没有其他机构认定群租情况下，最好的办法就是以变更原先房屋登记的用途为由，要求解除合同。原本登记为居住，现在将房屋分割出租，把居住房屋变成经营性房屋。属于根本违约，据此解约。