以下内容为《房屋买卖合同纠纷 裁判思路与裁判规则》核心观点摘抄、归纳，属于最高院对房屋买卖纠纷司法实务问题看法精缩精华（省流精简），观点皆属于原作者，作者也结合最新法律、解释修改修订导致的观点变更进行了相应的修正，并做注释。此外，本精缩总结还结合其他最高院最新编撰材料，笔者也在其中予以注明。

九）、商品房面积存在差异如何处理？

 

1、 套内建筑面积计价面积误差的处理

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 

    合同未作约定的，按以下原则处理：

    (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；

   (二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

 

    因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

来源：2022-05《商品房销售管理办法》第二十条 

另外，最新《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》删除相关规定。

 

2、 按照建筑面积计价面积误差的处理

同套内建筑面积计价面积误差的处理。

 

3、 按套计价面积误差的处理

《商品房销售管理办法》第十九条，按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

对于违约，约定优先，出卖人交付的商品房的套型与设计图纸不符，或相关尺寸超出约定误差范围，买受人可以退房，或出卖人重新约定总价款。买受人退房的，由出卖人承担违约责任，这里位于责任是指返还已付房款及相应利息。

 

4、 规划设计变更面积误差的纠纷处理

 

其一，规划设计变更须经过批准，未尽批准不得变更。开发商擅自变更的按照《商品房销售管理办法》第二十条处理。

其二，退房的条件。

首先，买受人在收到规划设计变更的规定期限内，作出退房的选择。其次，只有出现约定或能影响商品房质量或使用功能下，才有权选择退房，解除合同。一般房屋结构，户型，空间尺寸，朝向变化才属于影响商品房质量或使用功能。最后，双方可以事后签订补充协议，按照补充协议处理。

 

5、 经济适用住房面积误差的处理

经适房不是完全意义上的商品房，也属于商品房的范畴。也适用《商品房销售管理办法》。

 

6、 总结

原则上还是按照《商品房销售管理办法》第十九条，其余都是细节上的增补。

 

十）、人防地下室是否计入公摊面积？

 

观点一，不计入。

观点二，，计入公摊面积。

采纳观点一。人防地下室平时业主有，战时国家所有，业主的购房规费已包含了人防结构费，再公摊涉嫌重复收费了。

 

十一）、开发商擅自调整房屋层高的违约责任如何认定？

 

观点一，只要开发商擅自调整房屋层高就是违约，需承担违约责任。

 

观点二，应当区分房屋结构，具体情况具体分析。

 

采纳观点二。应该区分一般结构的公寓房与复式结构房屋。

1、 对于一般公寓房，可类比司法解释关于面积误差后处理的规定，根据实际层高与合同约定层高的差额确定比例，由开发商以此比例按房屋总价赔偿。

2、 对于具有错层、跳空层的复式结构房屋，总层高不符合合同约定，可按上述方法。如果部分层高不符合约定，应该审核该几间房间的实际层高是否达到了国家规定的基本层高要求，如达标，按上述方法金额一半承担责任。对于易于返工的，也可要求返工。

3、 房屋实际层高没有达到国家规定的基本层高，此时购房者有权解除合同，要求赔偿损失，购房者也可据此拒绝收房。购房者选择接受也参考司法解释关于面积差处理的规定，在基本层高以上不足部分应当由开发商按照上述方法作出赔偿，低于基本层高部分按照上述办法所得金额双倍赔偿。

 

十二）、房屋买卖纠纷违约金的计算标准如何确定？

 

1、买受人不按照商品房买卖合同约定支付购房款期限支付款项时，使得出卖人不能及时得到该笔款项而失去其支配使用该笔款项的权益，相当于金融机构没及时收取该笔贷款的逾期贷款利息；

2、当出卖人不按照商品房买卖合同交付使用房屋，使得买受人不能及时得到房屋而失去占有使用收益的权益，使其失去的是相当于收取同相同地段房屋租金利益；

3、逾期过户违约金按照应按一年期LPR为基础，加计30%~50%计算逾期办证违约金。（最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》（法律出版社，2021年7月第一版）。）

 

十三）、如何调整当事人在商品房买卖合同只能怪约定违约金过分高于违约行为造成的损失？

 

书中罗列四种观点，最终总结都有一定道理，都不违背立法精神，也不会与广大司法实务做法相差太多，就是一个司法价值取向问题。

 

十四）、商品房买卖合同没有约定违约条款，守约方可否请求违约方承担责任？

 

观点一，如果没有约定违约条款，尊重意思自治，就不能要求违约责任。

 

观点二，没有约定违约责的，视为没有，不能要求违约责任。

 

观点三，违约责任法定，即便没有约定也可以不影响守约方提出承担违约责任。

 

采纳观点三。

对于一方存在违约行为，另一方主张违约责任不需要考虑对方是否有过错或约定违约责任或承担违约责任的方法。