案例来源：山东高法 评析：杨钦仁律师

基本案情

2019年，赵某夫妇在平阴县某小区购买商品房一套，总价款140余万元。买房时签订的商品房买卖合同中载明：“某公司应当于2020年10月31日前向买受人交房，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金。其中附件五即《商品房买卖合同补充协议》约定：本补充协议与合同不一致之处，以本补充协议为准，关于房屋交付的补充约定：违约金支付最高额度是8000元每套，超过8000元每套的按8000元计算，不超过8000元每套的按实际产生的违约金计算”。

合同签订后，赵某夫妇依照合同约定支付了全部房款，某公司于2021年9月将房屋交付给二人使用，逾期近一年。后双方因违约金数额问题未达成一致意见，赵某夫妇遂将某公司起诉至平阴法院。审理中，赵某夫妇为确定其实际损失数额，申请法院对涉案房屋同路段同面积房屋租金进行评估。

法院审理

法院经审理认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》及其附件五《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按照约定履行各自义务。某公司已经超过合同约定的期限交房，构成违约，故赵某夫妇要求支付逾期交房违约金，应予支持。现赵某夫妇主张双方约定的违约金数额低于实际损失，并申请对涉案商品房的租金损失进行评估。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，赵某夫妇以该实际损失为基础要求调整违约金符合法律规定，法院予以支持。

一审判决后，某公司不服提起上诉，二审维持原判。

评析：

1、逾期交房的，违约金没有约定的，可以按照实际损失进行主张，实际损失计算标准，可以按照同条件房屋租金标准主张， 违约金与实际损失不一致的，可以按照较高者进行主张。

2、逾期交房与逾期办证的违约责任可以分别主张

裁判摘要

商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。

案例来源：《最高人民法院公报》2016年第11期

3、对于逾期过户 没有约定后约定不明的，逾期过户违约金按照应按一年期LPR为基础，加计30%~50%计算逾期办证违约金。（最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》（法律出版社，2021年7月第一版）。）