楼上漏水、楼下遭殃这种事经常发生在邻里之间。碰到房屋漏水，造成财产损失不说，后续的纠纷解决也是一个大麻烦。究竟是邻家之责还是共有设施破损致害，不少人都搞不清楚。

这不，北京海淀区一小区，楼上楼下两住户就因房屋漏水，闹得不可开交。楼上江先生发现自家房屋卫生间供热管道漏水，漏到了楼下韩女士的家中。韩女士看到自家新装修的房子被水浸泡了，要求楼上赔偿35万。楼上不服，认为这是热力公司的责任，而热力公司否认自己有责任。于是，韩女士将楼上和热力公司一起告上了法庭。

某日早晨，海淀区某小区1号楼202室的住户江先生发现房子卫生间的热水管道出现漏水，已从跃层卫生间大面积渗漏至客厅和卧室，并形成积水。随即，江先生给小区物业打了一个电话反映情况。

物业通知北京某热力公司报修202房屋漏水到了楼下102房屋处，并告知楼下韩女士房屋漏水了。

楼下韩女士赶到自家房屋，看到眼前一幕傻眼了，刚完成重新装修的房子还没入住就到处漏水了，室内装饰装修、设备等多项财产受到损坏，很是气愤，找楼上江先生、物业公司和热力公司理论，并要求楼上赔偿35万。

现场，江先生对相关责任单位和个人说，我这房屋是空置状态，没有做任何的改动，漏水位置我控制不了，即使关闭水阀，也控制不了漏水，而且这水管年久失修没有维护才漏水。现在倒好，莫名其妙地就要赔偿这么多，35万可不是小数目，这个锅我不背。后来，北京英淇律师事务所律师介入协商谈判，韩女士将索赔款降到30万。江先生还是不认可，认为供热管道漏水之事热力公司也有责任，应该让热力公司赔偿。

热力公司一听，不乐意了，认为这不是自己的责任，管道漏水是锈蚀所致，是楼上业主的责任。

一石激起千层浪，到底是谁的责任？

基于责任不明确，韩女士将热力公司和楼上江先生一起告上了法庭，请求判楼上与热力公司连带赔偿因漏水造成的财产损失。

韩女士的诉求是：判令楼上江先生与北京某热力公司连带赔偿因漏水造成的财产损失98000元。本案诉讼费用由楼上江先生与北京某热力公司负担。

理由是：在发生漏水时，楼下102室韩女士的房屋刚完成重新装修，尚未搬家入住，室内所有家具家电和装修为全新状态。韩女士和物业以及江先生在102室漏水现场共同查看确认，漏水和受损情况如下：跃层卧室、卫生间和走廊因正对202室漏水点，漏水最为严重。客厅多处浸水漏水，包括客厅主吊灯和射灯，电视柜后立面墙。漏水发生后，在小区物业经理的协调见证下，韩女士和楼上以及热力公司进行了两次三方沟通。楼上和热力公司均确认漏水事实，但对于各自责任划分持不同意见，致使进一步沟通和赔偿无法继续进行。由于房屋漏水时处于全新状态，本着实事求是、补偿损失的原则，韩女士要求楼上和热力公司对房屋漏水损失进行现金赔偿共计98000元。

双方当事人可确认漏水原因系楼上202房屋热水管道因时间长、老化腐蚀导致，均表示无须进行漏水原因鉴定。

双方当事人分别提交了证据，都提供了涉事管线照片等。

热力公司提交了维修工作单、热力运营服务费发票复印件、现场维修照片、楼上202室卫生间包封照片等。

楼下辩称：

在房屋发生漏水时，刚完成重新装修，尚未搬家入住，室内所有家具家电和装修为全新状态。经与物业以及楼上江先生在102室漏水现场共同查看确认，跃层卧室、卫生间和走廊正对202室漏水点，漏水最为严重；地板大量积水、天花板和墙面明显浸泡、客厅多处浸水漏水等，要求楼上和热力公司对房屋漏水损失进行赔偿。

热力公司辩称：

接到物业电话，说报修202房屋漏水到了201房屋处，我们拆除了管道包封进行了维修。支管属于用户自有设施，维修费用应当是用户自行负担，我们收取了维修材料费后进行了维修，当天就修好了。漏水不是公共部分，支管道属于住户自用部分。

根据相关规定，支管是用户自己的管道，漏水的时候我们经过楼上同意并支付费用后进行更换。我们维护共用管线，分支管线是住宅用户自己负责，没有表前表后的问题，出现漏水了应当通知我们报修，维修费用用户自己承担。用户不准封包设施和管线，封包之后导致管道上的问题无法及时到，如果不封包，漏水现象可以早就发现。漏水是管道锈蚀致的，管道锈蚀不是我们的责任，所以我们没有责任，应当由楼上赔偿韩女士。

楼上辩称:

我方不同意承担连带责任，应当按照过错程度承担责任。漏水位置是表前的分管道，热力公司应当承担设备维修养护的责任。热力公司提到全包的情况，我们没有全包，我们图片显示，漏水位置是开放的。我们认为，我方没有过错和责任，这个漏水位置我们控制不了，即使我们关闭水阀，也控制不了漏水。我们房屋是空置状态，没有做任何的改动，水管是年久失修未维护自然老化导致的。

本案争议的焦点是：

法院根据双方当事人提供涉事管线照片询问，楼上与热力公司可确认漏水点位于竖向主供热管道向户内输送热水的横向分支管道上，依输送热水方向，分支管道热力计量表及控制阀门位于漏水点之后。

另见楼上对供热管道进行了装修包封，但于分支管道计量表及控制阀门对应包柱位置开立有观察、维修口。楼上与热力公司就供热分支管道维修、管理的责任分界存在意见分歧。虽经调解，双方无法达成一致意见。

律师说法：

北京英淇律师事务所宋佳音律师认为，供热管道漏水部位系在主管道与水阀、热计量表之间并贴近主管道的位置，属于热力公司的维护管理范围。供热管道漏水系热力公司没有履行定期巡检义务，没有尽到维护管理义务所导致。疏于对管道设施的相应维护，导致该位置漏水给韩女士造成的损失，热力公司应承担全部赔偿责任。

对有争议的证据和事实，法院认定如下：

热力公司主张楼上对于供热管道的装修包封影响了对于管道的观察，存在未能及时发现隐患的过错，楼上江先生对此不予认可，热力公司未能就其主张向法院充分举证。

法院观点：

法院认为，公民的合法财产权利受法律保护。本案中，韩女士房屋内财产因楼上房屋内热水管道年久老化失修发生破裂漏水而损坏，韩女士有权要求过错方承担侵权赔偿责任。庭审中，经双方当事人确认，楼上与热力公司对于漏水原因及韩女士主张的财产损失金额均无异议，但就双方之间的责任界线划分存在较大意见分歧，且经调解无法达成一致意见。

现已查明，楼上与热力公司就热水管道破裂的位置无异议，即位于主管道向202房屋输送热水的分支管道上，且位于分支管道向户内输送热水方向的户内专用控制阀门及计量表之前。楼上主张表前部分应由热力公司负责，热力公司则主张分支管道应由业主负责。

根据物权法规定，建筑物区分所有权人，对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、水电气的主管线等享有共有和共同管理的权利。相关供热管理法规虽定义室内自用采暖设施包括室内支管，但并未就所谓自用的界线作明确划分。故就现楼上江先生与热力公司之间争议，应当结合物权法及建筑物区分所有权司法解释相关内容进行判断，即供热管道破裂位置虽位于支管道之上，却亦同时位于热水进入202房屋以计量表及控制阀门为界之前，该破裂支管道在构造上并未独立于主管道且明确区分，在利用上亦缺乏独立性，无法排他使用，故仍应当界定为共有部分，该部分的维护、管理责任应当由供热单位热力公司负责，楼上江先生不承担维护、管理责任。

另热力公司主张楼上江先生因包封立柱而存在未及时发现隐患的过错，但包封立柱开立有维修、观察口，没有证据证明楼上江先生存在延误维修导致损失扩大的行为。故楼上江先生对该事件不构成侵权，热力公司作为供热单位对供热管道负有维护、管理的义务，对于年久失修并破裂的管道未尽到维护、管理的责任，该公司应当承担赔偿责任。

故韩女士要求热力公司赔偿损失，理由正当，本院予以支持，其要求楼上江先生承担连带赔偿责任，缺乏事实、法律依据，本院对此不予采信。

法院判决：

最终，法院判决热力公司七日内赔偿韩女士98000元。