• 同小区链家296平米3房同户型目前挂牌8000万单价26.99万；

• 同小区成交价统计：同小区189平米三房户型24年12月4550万单价24万税费（下家承担）；

• 此法拍5491万成交7.9折，上家税费为0（各付）成交单价仅需18.53万，房屋价差高达1400万（含税差）。

【法拍成交房源基础信息】

• 标的：上海市黄浦区济南路260弄1号1101室及车位

• 建造年代：2016年

• 建造总高：29楼

• 建筑面积：296.31平

• 成交单价：18.53万

• 户型：3室2厅1厨3卫

• 起拍价：5491万

• 评估价：6864万

• 成交时间：2025-3-11

• 目前状态：空置

白首点评

当白首看到翠湖天地都沦落到二拍的时候还是有点惊讶的，而且这还是空置的、比较新的第四期。后来一想倒也正常，会导致二拍的因素其实还是挺多的，至少有2个。

第一点，虽然是空置的，没有大金链子大光头那种交房的风险，但是企业破产的资产，中间税收是存在“黑洞”的，这一点与普通个人上家的房源有明显区别，而且不只是金额上的黑洞，连手续上都会非常的复杂和漫长，没个深谙公司法、税法的资深律师跟着还真不行。

第二，虽然相比于翠湖天地的整体市场平均价格，单价要低了很多很多，买下来当然是划算的，但是法拍的一个重要特征就是付款周期非常短，几千万的资金要让人家十天半个月之内掏出来，还真有点难。所以高总价的房子在法拍渠道往往会折扣非常大，这既是渠道的捡漏优势，但从交易环节来说，却也往往会造成流拍。

所以这么一想就知道了，买不起的不用说，即使买得起的一时半会儿掏出那么多现金很难，而能够掏出这么多现金的人有相当部分的会被企业破产的税收黑洞给“劝退”，即使是深入调查金额之后，也会发现复杂程度会非常高，那自然流到二拍也是理所当然的。

所以这个折扣率大家基本不必参考，不要以为有那么大的皮夹子可以捡，这种机会是很少很少的，可以说与市场整体状况是毫无关联的，但大家可以参考一点：稀缺的高总价重资产，法拍具有独特的渠道优势，前提是：现金。

同小区目前二手挂牌价：

小区里面目前有2套296平米同户型3房挂牌，中区楼层挂牌价格8000万，单价26.99万，业主置换急售，价格可以谈，7500万左右可以成交。

同小区二手房成交价统计：

 

此法拍房5491万成交，单价仅18.53万，面积296.31平，只需契税。上家税费为0（各付税），24年12月成交189.41平米4550万，单价24万；且是业主到手价，还得付上家税费。

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法拍房-购房贷款

2024年11月最新法拍房贷款政策如下：

上海市二手住房税费一览表

2024年12月1日起执行：

近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。

为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。

一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。

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