上海滩土地级别最高的无疑是中央活动区（大概只有全上海行政面积的1%），而中央活动区的正核心，谁都知道是黄浦区，所以一直以来上海楼市有一个共识：黄浦区的房子，无论房龄新旧，也不分户型好坏，也不管学区好坏，至少有一点是确定的，中长期一定会上涨，而且一定是高于上海楼市的平均涨价幅度的。房龄，户型，学区无非决定了额外的加速度大小而已。

手和脚是不一样的，但同样一只手，五个手指还有不同长度呢，更何况黄浦区本来就是老黄浦+老卢湾+老南市三个区合并出来的呢，各个板块之间有差异才是天经地义的。

其中最妖孽的就是属于老南市的豫园板块——跟大家印象中的十里洋场"); box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important;">完全没有关系，破破烂烂的，都不好意思说这是大上海。

这里先补充一句，那一带只有官方说法和外地朋友会称之为豫园板块，上海本地居民都直接说“城隍庙”。

白首探讨1

上海城市形象的封面地标之一，虽然是最不受待见的，但毕竟地位在。

任何一个版本的上海城市形象片里，豫园是必不可少的几个封面形象之一，毕竟代表了东西文化结合——这是海派的本意，也因此无论是过去，现在还是未来，豫园作为上海城市的标签地位不会改变。

当然，在上海几个封面的序列里：

• 外滩万国建筑群"); box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important;">代表了东方巴黎的荣光和开放的姿态；

• 陆家嘴摩天大楼群代表了资本和建设的实力；

• 静安寺和徐家汇教堂代表了历史和文化的包容性；

• 新天地代表了摩登和优雅的生活；

• 豫园则代表了本土的传统江南文化；

这些合起来，就是上海的海派。

有的版本里，还会有淮海中路和张江高科"); box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important;">，前者代表商业和经济的繁盛，后者代表科技和产业的底气。

虽说“海”纳百川，但毫无疑问，比海更大的是洋，上海更喜欢“洋”。

不论上海本地百姓还是外省的朋友应该都很清楚。

上海滩令人着迷、能被追捧的经典建筑，十个有十个都是西方建筑，各种风格的西方建筑，邬达克大师设计的占一半，就算有点建筑外形或者园林“中西结合”，那也绝对是“西”的含量超过七成。

就连前两天成交的单价超过100万/的老洋房，卖出的3个多亿里，至少有1个亿是因为有个“邬达克在上海设计的第一个项目”的标签呐。

所以从海派组成的逻辑上，豫园板块代表的江南文化必不可少，但终究心理地位和向往感不如“含洋量”更高的【十里洋场】（老黄浦+老静安+徐汇内环内）。

更何况，以前城隍庙一带缺乏大型现代化的潮流商业体，南翔小笼包子虽然能当饭吃，但也不能天天当饭吃，而且排队就能饿晕人、也吃不起啊。居住水平么，那叫真的是除了个上支角的地段，剩下的都是一把鼻涕一把泪了。

白首探讨2

豫园板块现状界面无疑是整个黄浦区、包括老静安，老徐汇里最差的，不过大部分老城厢已经被拆成了无人区。

这几年上海楼市乃至上海城市建设最火热的话题之一就是【城市更新】，也是整个传统七区最大的“指望”。

开埠源点、也就是最老的黄浦区自然是重点中的重点，大概是两年前，黄浦、老静安、虹口都发布了喜报，成片和零星的二级以下旧里改造全面完成了。

当然，官方说的“改造完成”，指的是应当被改善居住条件的居民都已搬迁安置、地块也被官方收储了，并不是说已经全部拆平、更不是指新建的已经完成。

所以我们现在能在黄浦区看到不少街道、街区上，破破烂烂、用手扶一下墙都怕整幢石库门都会倒下的房子还有很多，都写着“拆”。

白首探讨3

豫园板块是黄浦区、乃至整个市中心【城市更新】规模最大、也是资产机遇最大的。

随之带来三个变化：

• 界面的变化，老城厢变成现代都市，破破落落老态龙钟的样子会完全的翻新，是除了历史保护建筑之外的完全，变成现代化摩登都市，就跟除了历史保护建筑之外的新天地一样；

• 资源的变化，百货小商铺密集区，变成现代商业体，而且按照现在商业的“卷”，市中心出来的新的商业体一定会让大众眼前一亮的，没点主题和高档、有格调、有新奇特体验的商业断然活不下去。

• 楼市供应的变化，小一百万方的供应量在未来几年会上市。

https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/kIMxibHnGVylus3icmFNRV40mwzMB9cjQZuulLQdlRmHZhozaaxNZl87fLuKvsjNCHLgCbWxmiaWuh7RWePXCv1HQ/640?wx_fmt=gif&from=appmsg&tp=wxpic&wxfrom=5&wx_lazy=1

当然，价格不会便宜，而且最大的问题是买不到。新盘必定会被争抢，看这次中海顺昌九里就知道了——单次开盘卖了毛200个亿，直接刷新了全中国开盘金额记录，而且，积分达到了有积分制以来的第三高，也就是有钱还不够，但凡“不够清白”、“上海社保年份不够长”的，捧着现钞都买不了房。

这也说明3点：

• 黄浦区，或者说上海中央活动区的地段，是受到认可的、价值前景是受到市场赞同的，预期就是资产价格的趋势——想想看股票的价格是市盈率"); box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important;">、期货的价格也是价格预期就明白资产价格的逻辑了；

• 上海滩核心地段的高档和豪宅，不仅受到本地购买力的追捧，也依然、继续受到全国土豪的追捧；

• 在这种地段的新盘，不差钱，缺的是房子，长期的供不应求，已经再次被验证，所以即使后面新盘哗哗上，但毕竟要分好几年“缓释”，不必担心价格被供应量拉低，真正的大问题是新盘买不到。

白首小结

虽然豫园板块后面看似有别墅的新货，但整个图表里的90万方差不多也是黄浦区最后一批新货了，但还是那个问题，根本买不到，高层小高层别惦记，别墅更不必惦记，而且这些新盘在城市界面不断更新、商业不断上新的时候依次上市，无疑会“风暴潮”三碰头，价格一年比一年高。

现在就是“埋伏进场”最好的时候了，尤其是有知名度的项目，更好。要论知名度，新天地板块【翠湖天地】是首选，豫园板块则【露香园】是首选、上海城市更新的代表与头牌，社会知名度够高。

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