• 同小区链家目前挂牌价2500万

• 同小区成交价统计：同小区同户型23年9月成交价2280万，税费（下家承担）

• 此法拍1785万成交，7.9折，上家税费为0（各付）成交单价仅需9.5万，房屋价差高达600万（含税差）

【法拍成交房源基础信息】

• 标的：上海市浦东新区锦绣路2466弄90号1002室

• 建造年代：2016年

• 建造总高：11楼

• 建筑面积：187.84平

• 成交价：1785万

• 户型：4室2厅1厨2卫

• 起拍价：1600万

• 评估价：2581万

• 成交时间：2024-2-29

• 目前状态：空置

白首点评

这套房源的折扣还是很大的，多少有点出乎意料，一来，北蔡不算是冷门板块，界面和资源都是相当不错的，在浦东也算是排名较为靠前的优质居住地带。

二来，虽然北蔡的绝对标杆和权重大盘是大华锦绣华城，看十套房里有八套是大华，但真要说品质感，陆家嘴锦绣华城也没差多少，不至于品质对比产生折扣，品质感是在二手房价里已经包含了的。

第三，目前市场回暖点了，虽然还算不上热，但这套房源的7.3折是在弱市才能出现的，成交折扣率明显偏大了。第四是这套房源是空置的，并不存在因为有占用导致的被弃问题。

那么，问题在哪？说实话，不知道。

这套房源本身也没啥瑕疵，方方正正的，唯一的缺点是面积段稍显尴尬，作为大户型，有点太大了，作为大平层，又显太小了，客群的定位比较难，工薪家庭买不起，土豪看不上。

但至少能确定的是，法拍房市场，还是有机会捡漏的。

 

小区二手价格深度研究

同小区目前二手挂牌价：

小区里面目前有一套同户型四房挂牌2500万，单价13.2万，业主置换急售，价格可以谈，2450万左右可以成交。

同小区二手房成交价统计：

 

此法拍1785万成交，单价仅9.5万，并且是凤凰层，只需契税。上家税费为0（各付税），23年9月成交同户型2280万，单价12万，且是业主到手价，还得付上家税费。

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