因质量问题已赔偿工程修复费用，可否再另行主张租金损失？

作者|王景林律师

一、案情介绍

2009年12月15日，阮某琪借用金建公司资质，与琴海公司签订涉案工程施工合同。2010年1月8日，金建公司与阮某琪签订工程内部承包协议书，约定涉案工程由阮某琪施工。此后，岭木公司、阮某琪实际组织施工。

2011年8月前后，涉案工程已完工，并交付琴海公司使用，但未办理工程竣工验收手续。2011年12月，车间一、车间二、车间三的主体分部工程、桩基、钢结构以及门卫、泵房、配电房的主体分部工程通过了分项、分部工程质量验收。金建公司与阮某琪已将建设项目档案交到建设档案管理办，该办于2012年4月19日颁发《上海市建设项目（工程）档案验收合格证》。

2017年8月，因工程款等争议，琴海公司起诉金建公司、岭木公司、阮某琪，要求被告提供竣工资料，并协助办理竣工手续等事项。法院判决支持。2019年7月，琴海公司收到竣工验收资料，验收资料中检验报告显示有不合格部分，致使其无法办理竣工验收手续。

2019年7月，琴海公司再次起诉金建公司、岭木公司、阮某琪，要求连带赔偿工程修复费用。庭审中，根据琴海公司申请，委托鉴定机构进行质量鉴定。鉴定意见显示，工程多处主体结构不符合图纸要求，亦有多处非主体结构不符合图纸要求。因琴海公司不同意被告进行维修，其又向法院提出修复费用司法审价申请，鉴定意见确认修复费用249万余元。鉴定机构给出意见，使用以及装修并不会对所涉质量问题造成影响。此后，法院判决岭木公司、阮某琪支付琴海公司工程修复费用249万余元，金建公司承担连带责任。

2011年7月16日，琴海公司与案外人1签订租赁合同，将案涉房产全部出租，2012年8月，双方解除租赁合同。2016年5月，琴海公司又将案涉房产部分出租给案外人2，2017年11月退租。此后涉案房产空置，无人承租。

琴海公司向法院再次起诉，要求岭木公司、阮某琪赔偿因涉案工程主体结构不合格而造成琴海公司对涉案工程使用价值损失，金建公司承担连带责任。

琴海公司对房屋长期空置给出的理由是，涉案房产未办产证，租户无法办理营业执照；且涉案房产质量有瑕疵，修复时亦会影响出租。被告认为系琴海公司欠债被法院查封，导致承租人终止租赁。

一审中，根据琴海公司申请，法院委托评估，估价报告显示： 2018年12月1日至2019年12月31日平均日租金单价为0.62元／平方米／天；2020年1月1日至2020年12月31日平均日租金单价为0.63元／平方米／天；2021年1月1日至2021年7月15日平均日租金单价为0.64元／平方米／天。

——参阅上海一中院（2021）沪01民终16009号民事判决书

二、一审审理

一审法院认为，由于琴海公司提前使用未经竣工验收的工程，应当视为工程已竣工，且工程质量也应视为合格，但施工单位仍应当在建设工程的合理使用寿命内对地基工程和主体结构质量承担民事责任。案涉工程长期未办理竣工验收手续，无法取得房地产权证，必然会造成案涉工程使用价值的损失。而案涉工程长期未办理竣工验收手续的原因有两个：一个是琴海公司未组织竣工验收，另一个是岭木公司、阮某琪未对案涉工程主体结构不合格作出处理。琴海公司未经竣工验收提前使用案涉工程，嗣后又不组织竣工验收，琴海公司应承担案涉工程未办理竣工验收手续、无法取得房地产权证的主要责任，岭木公司、阮某琪应承担次要责任。

关于赔偿金额。琴海公司要求赔偿自2019年1月1日起［一审法院（2017）沪0116民初9768号案件判决之日为2018年12月27日，为计算方便，故从2019年1月1日起算］至2021年7月15日的租金损失，按照《房地产估价报告》确定的租金标准，共计8，371，746元。

一审法院认为，案涉房地产确实曾出租过，但租赁合同均已被解除，案涉房地产长期处于全部或部分空置状态，案涉房地产的使用价值损失确实存在，更主要的是琴海公司对案涉工程进行修复需要施工，施工期间会影响案涉房地产的使用，岭木公司、阮某琪应对施工期间的案涉房地产使用价值损失承担全部赔偿责任。琴海公司主张以租金标准计算案涉房地产的使用价值损失，该主张是合理的。评估公司对案涉房地产的租金水平进行了评估，其出具的《房地产估价报告》程序合法、内容客观公正，一审法院予以采纳。综上，一审法院综合考虑双方的过错程度、案涉房地产的空置情况、修复所需时间、案涉房地产的租金水平等因素，结合琴海公司的诉请，酌定岭木公司、阮某琪赔偿琴海公司200万元，金建公司承担连带责任。

三、二审审理

琴海公司一审中主张涉案房屋存在使用价值损失，其主要理由系因施工方建造的房屋存在质量问题未能办理竣工验收手续，更无法办理产证，导致房屋长期空置；且修复期客观上无法使用房屋产生经济效益。现阮某琪认为，房屋产证未能办理系琴海公司自身原因所致，且产证未办理亦不影响房屋对外出租，客观上该房屋在交付后琴海公司已实际对外出租，后琴海公司因其他诉讼房屋被查封而不再对外出租，与施工方无关，且阮某琪已按生效判决向琴海公司承担了房屋修复费用，故无需再承担租金损失。

二审认为，根据所查明的事实，琴海公司未经竣工验收擅自使用涉案房屋，应视为工程已竣工，且工程质量亦视为合格。但根据生效判决认定，案涉工程主体结构存在质量问题，故即便琴海公司擅自使用，作为施工单位仍应在建设工程的合理使用寿命内就工程结构质量承担相应的民事责任。因此，从本案的实际情况来看，涉案房屋未能办理竣工验收手续并取得产证，主要原因还在于琴海公司自身所致，而阮某琪、岭木公司及金建公司则因工程主体结构存在质量问题而需承担次要的责任。现生效判决已判决阮某琪、岭木公司向琴海公司支付修复费用，并判决金建公司承担连带赔偿责任。阮某琪亦按生效判决向琴海公司履行了赔偿义务。而琴海公司主张的房屋长期空置产生的租金损失，并非完全由房屋质量问题所产生，亦存在一定的市场经营风险、琴海公司自身原因等因素，故琴海公司要求参照2019年1月1日起至2021年7月15日止评估报告显示的涉案房屋租金标准，由施工方承担全额赔偿责任，依据不足。考虑到虽然琴海公司一直未实际就涉案房屋进行修复，但该修复行为必定会影响建筑物的使用。一审酌情考虑修复期间的房屋租金损失，该考量因素具有其合理性，本院予以采纳。综合涉案房屋的质量问题、修复情况，本院酌情认定阮某琪、岭木公司向琴海公司赔偿房屋无法使用的损失120万元，一审认定的数额过高，本院依法予以纠正。

四、本案解析

1. 本案未过诉讼时效

对于涉案工程主体结构不合格的事实，琴海公司在一审法院（2019）沪0116民初8490号案件审理中经司法鉴定才得以认定，诉讼时效应从司法鉴定结论作出之日起算，本案诉讼未过诉讼时效。

2．关于质量责任

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第13条（新建工解释一第14条）规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

涉案工程未经竣工验收，发包人已实际使用，依法应当视为工程质量合格。但承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对主体结构质量承担民事责任，事后鉴定发现，主体结构质量存在问题。因为发包人不同意承包人修复，故而法院判决承包人承担修复费用，亦属合理。

3．承包人已承担质量修复费用，还要承担租金损失

《合同法》第281条（民法典801条）规定，因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。

《合同法》第113条（民法典577条）规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

涉案工程主体结构存在质量问题，承包人依法应当承担质量修复费用。由于涉案房屋质量问题，未能办理涉案工程竣工手续，亦未能办理相关产证，对房产正常使用必然会产生一定影响，且涉案房屋修复期间亦会影响使用，从而产生实际损失。确定此类损失，通常会参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准乘以房产面积及空置期间得出实际损失。本案就是按此确认损失，由承包人承担违约责任。