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多伦多公寓楼花为什么有两个交接日？
(2022-05-21 03:34:56)公寓楼花同时具有房地产和金融投资的两个属性，是加拿大市场上非常受欢迎的投资标的物之一。
楼花占用资金量少，仅需支付15-25%的合同房价，即可提前锁定心仪的套型。
楼花拥有巨大的投资杠杆，数年投资期间无需考虑贷款问题，即可享受区域房价的增值。
如果判断正确，投资楼花确实能带来可观的收
楼花的两个交接日
加拿大的公寓楼在建设和交房过程中，通常会有两次交接，分别为：
入住交接 Occupancy
也称内部交接 Interim Closing
最终交接 Final Closing，即产权交割
两个交接日的概念完全不同
房屋产权的归属也是截然不同
01
当一个建筑物的主体结构施工已经完成，且各单元已经达到了法律规定的可居住要求，开发商就可以通知业主拿钥匙入住了。
此时，虽然业主拿到了钥匙，但在房屋产权上，购买者仍旧没有拿到产权，产权依旧在开发商的名下。
在这个阶段，大楼内的部分单元可能还在做内部装修，大楼的一些公共设施，如健身房，游泳池等可能也没有装修好，还不能运营。所以，在多伦多，如果你看到一幢新大楼尚未封顶，楼下装修完毕的几层已经有人在安居乐业了。
这就是入住交接 Occupancy Closing 的概念。
通常来讲，Interim Occupancy的时间短则几个月，长则会超过一年。楼层越低的单元一般开发商会先装修，因此低楼层的住户相对来讲会先入住大楼，而楼层高的住户会相对较晚入住大楼，50层以上的大楼，底层的单元从开始入住到最后产权交割（Final Closing）的时间，可长达一年以上。买高层楼花可以节省入住费的道理，就在这儿了。
02
既然这段时间您是在“租用”开发商的房子，相应的，您每个月需要向开发商付一笔“租金”，叫作入住费（Occupancy Fee），通常由三部分构成：
1）预估的每月地税；
2）预估的每月物业管理费；
3）买家还未支付的购房余款每月产生的利息
这个Occupancy Fee一直要支付到房屋的产权正式转移给买家，即房屋产权交接为止。在产权交接以后，买家每月就要正式开始偿还贷款了。
一般来说，入住费的金额上大致比市面上的租金略低。
由此可见，从 Occupancy Closing 开始，业主已经每月在为房子掏钱。非自住的投资单元，建议提早考虑出租的问题。但这里买家一定要注意，是否自己有权在Interim Occupancy阶段对外出租，这个一定要看自己和开发商签署的楼花购买合同，不要想当然认为肯定可以。
03
终于到了 Final Closing Day，开发商去土地注册管理局（Land Registry Office）完成注册后，此时公寓的产权就可以转移到买家名下。那么在这个时候，Interim Occupancy的阶段也就结束了，房屋就正式交割产权了。
完成最终交接的这一天，业主就正式开启了自己偿还银行贷款的日子。
别忘了，如果您的物业是用于自住或出租， 还可以申请 GST/HST Rebate 退税。
04
业主在最终交房日（Final Closing Day） ，除了房屋尾款交接之外，通常还有以下几项交接费用：
土地转让税（Land Transfer Tax）
通常来说土地转让税是交接楼花时候最大的费用。
如果物业不在多伦多市区，安省土地转让税计算公式如下：
物业第一个5万5以下税率为0.5%：
（0.005 x 物业估价)；
5万5到25万之间的物业税率为1%：
（0.01 x 物业估价 ) 减 $275；
25万到40万之间的物业税率为1.5%：
（0.015 x 物业估价 ) 减 $1525；
40万以上的物业税率为2%：
（0.02 x 物业估价 ) 减 $3525。
如果物业在多伦多，除了以上安省的费用，业主还需缴纳多伦多市的土地转让税，计算公式如下：
物业第一个5万5以下税率为0.5%：
（0.005 x 物业估价 )；
5万5到40万之间的物业税率为1%：
（0.01 x 物业估价 ) 减 $275；
40万以上的的物业税率为2%：
（0.02 x 物业估价 ) 减 $4275；
200万以上的物业：
200万以上部分的税率为2.5%。
土地开发相关的费用
水电表安装费用
（Water/Hydro/Gas Meter Hook-up Fee）
教育附加费（Education Levy）
和建筑增容费（Construction Levy）
土地开发相关的费用通常是第二大的交接费用，这个费用是政府收取后用来帮助交通，学校教育，公园维护等。
在楼花预售时，这些政府费用已经计算在房价里。但是，由于楼花有3至5年的开发周期，待到产权交割日，如果这两项政府收费有所增加，开发商可能会要求业主来支付多出的费用部分。
不过，很多发展商为了让投资者放心，在签订楼花销售合同时，会增加一个附加费封顶的条款（Cap Clause）。了解清楚final closing时，开发商是否包含封顶费也可以帮助省下一笔不小的开支。
非居民/海外买家税 NRST
从2017年4月21日起，外国买家，在安省金马蹄地区购买物业，需缴纳房款的百分之十五的非居民投机税，也即“NRST（Non-Resident
Speculation
Tax），我们俗称“海外买家税”。但新的海外买家税的税率2022年3月29日起从
如果您是非居民/海外买家，
无论是楼花还是接楼花（ASSIGNMENTS）,注意要提前和您的律师确认沟通政策是否适用，应提早做好安排，以避免房产交接时出现的资金紧缺问题。
律师费、房屋余款和其他可能的费用
产权交割的律师费必不可少。另外，过户时需付清所购物业的余款，房贷也在这一天同时生效，其他杂费还包括但不限于：
律师费；
产权保险 Titile Insurance；
Tarion新房保险；
Discharge of builder’s mortgages
行政管理费；
支票费
...
无论投资还是自住，
清楚了解交房时的两个阶段和费用，
提前做好准备和安排
让新房交接安心顺利！
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