地铁远几站，单价能便宜1万，这样的项目我会毫不犹豫的选择！

没别的，主要是没钱！

梧桐星宸刚好就是这样的项目，3站地铁到达朱辛庄，但每平米有近1万元的价差。

具体来看，位于朱辛庄的越秀星樾、大华启宸府在售单价约6.2万/平，而梧桐星宸期房指导价5.5万/平。

难怪大家都说，梧桐星宸所在的沙河高教园可以算是朱辛庄的平替了。

而梧桐星宸首次开盘的成绩，也证实了其高性价比的事实。12月18日晚，梧桐星宸首次开盘，半小时卖出318套，按首批取证374套房源计算，首开去化率约85%。

这个数据，在当下的北京市场算得上是非常不错了，这也从侧面印证了新政后的市场需求正在释放，购房者的信心正在重筑。

梧桐星宸基础信息

开发商：首开＋越秀＋北京建工；

指导价：5.5万元/ ±8%；

户型：59一居、75两居、85三居、99三居、124四居、127四居；

产品：31栋楼，5-14层，1243户；

容积率：2.0-2.5；

占地面积：约6.15万；

住宅面积：约12.7万；

物业：越秀物业 4.29元//月；

位置：北五环，沙河高教园板块；

01

区域发展有潜力

梧桐星宸位于沙河高教园片区，这个片区有一个官方“世界级”的认证，要打造比肩国际一流的大学城与科教新区。梧桐星宸周边目前还是比较荒的状态，空地居多，除了地铁比较方便之外，其余生活配套还需要等。西侧北街家园那一片很成熟，烟火气比较足。

从沙河高教园地铁站出来，有一些简单的小商业，但是不成规模，比较冷清。

所有的规划听着都挺宏伟，但作为真正买房的人关心自己的“一亩三分地”就够了，现有有啥，未来将有啥！

这一片就是梧桐星宸及其周边的空地，基本已经拆得很干净了。

北侧是高教园中街，是一条双向六车道的主路。从现场来看，来往车辆没有很多。

梧桐星宸的东侧是南丰路，这是一条大路，叠加地上的昌平线，肯定会有噪音影响，选房的时候可以注意下。

过了南丰路在往东就是北京邮电大学：

南侧是外交学院：

西侧是一大片荒地：

未来方面，整体规划了500多万方外加城市级百万方生活配套，翻译过来就是未来不仅能满足生活所需，同时还具有升值空间。

除此之外，从规划图也不难看出，梧桐星宸的西侧是市政公园用地，再往西是九年一贯制学校。不过，目前学校还没定。

北侧有一块停车场用地，停车场的北侧是商业综合体的规划。未来规划全部落地后，整个小板块的宜居性是非常不错的。

再来看看地块周边目前有啥！

个人认为，梧桐星宸最大的利好是距离地铁站够近。“刚需看地铁”，地块紧邻地铁口约700米，实为最佳步行距离。

公路方面，通勤也还算友好。地块北边直线距离约1.8km就是北六环，西边直线距离约2.4km左右就是G6京藏高速，此为南北和东西方向的两条主干道。

继续往西，还可以上G7京新高速。总之，无论是去往城里方向还是海淀，都还是挺方便的。

生活配套方面，除了项目北侧的商业规划，地块南侧，也就是外交学院后面的兆丰家园，有各种底商和便民菜市场。如果是想去更大的商业的话，沙河地铁站两侧有玖耀里广场和隆兴购物广场可以选择，步行近2公里。

除此之外，步行约2公里可到达高教园北二街，其路两侧还有大量底商，餐馆也很多。大学生外出就餐，基本都在这一带。

作为高教园板块，地块附近更是高校林立。南侧是“外交学院”，西侧是“北京航空航天大学（沙河校区）”再往西是“中国矿业大学（北京沙河校区）”，地块东侧是“北京邮电大学（沙河校区）”北侧步行约2公里，还有“中央财经大学及北京师范大学昌平附属学校”，这样的教育环境真是优渥。

02地块割裂 基数庞大

梧桐星宸受制于零碎且割裂的地块，被分成了7个组团。

而这也直接导致了一些问题，比如小区比较分散，基本做不了园林景观；每个组团中间隔着马路，安全系数较低；邻近马路的楼栋会有噪音干扰等。

值得提的是，梧桐星宸全盘共31栋楼，是个规划居住1243户的大社区，但儿童游乐面积仅为200平，与此同时，地块容积率从2.0到2.5，尤其是2.5的容积率，小区日常拥挤或许将是常态。

产品方面，每地块有4-6个楼栋，每个楼栋5-14层不等。设计了从59平到127平6个户型。

建面约59平一居户型。

户型整体很方正，南向双面宽，且梧桐星宸小户型没有做东西向，算下来首付100万左右就能上车。

不过，在通透性和采光上可能是稍微差一些，很明显，客厅的采光不好，卫生间也为暗卫设计。

建面约75平两居户型。

户型整体比较方正，餐客厨一体设计，升级了开放式厨房，南向双面宽及飘窗设计，增加了使用空间和得房率。

不过，通透性不是很理想，尤其是次卧采光面有点小，卫生间也为暗卫设计，过道面积有些浪费。

75平样板间实拍视频

建面约85平三居。

南向同样为双面宽，但整体空间和通透性上要好了很多，入户有玄关柜家政间，大U型厨房，三分离卫生间。不过这个户型做了两个，边户可以做到明卫。

建面约99平三居。

标准南向三面宽，南北通透，户型方正，双卫生间且为明卫，送了三个飘窗，户型整体上没啥大毛病。

99平样板间实拍视频

建面约127平四居户型。

该户型是梧桐星宸最大的户型，属于改善型产品，南向10.4m大采光面，皆配置飘窗，主卧套房设计，双明卫。

通勤测评

最后我们以西二旗和西土城两个地点为例，来看下入住梧桐星宸后的通勤情况。

如果是地铁通勤，30多分钟可以到西二旗站，50分钟可以到西土城站。

如果是开车通勤，从小区出发，走京新高速，40多分钟到西二旗站，50分钟到西土城站。

总结

要问北京新房市场哪最火，非昌平莫属了，当初0028地块，42家开发商及联合体上阵厮杀，创下了北京土拍市场的光辉时刻。

而结果也正如大家所想，越秀星樾、大华启宸府两个项目卖的都非常好，其中大华启宸府今年9月底入市，仅不到三个月时间去化91.32%，越秀星樾也去化了82.91%。

 

截图来源：中指院

日前，住建委官网再次挂出了朱辛庄两宗预申请地块，指导价一度涨到了6.6万元/平，每平涨了近4000元。

由此，也不难看出，虽然房地产市场遇冷，但北京昌平区的购买力仍不能小觑。

而纵观整个昌平片区，除朱辛庄外，“沙河高教园、昌平新城”，等板块也如后起之秀一般，逐渐斩落头角。

总体来说，在朱辛庄单价水涨船高的时候，沙河高教园板块的性价比就凸显了出来，而梧桐星宸不仅有三位硬气的开发商做背书，同时在区位和单价上也存在着一定优势，因此项目能够热销在情理之中。

除此之外还有一点也很重要，那就是市场的情绪和预期。

上周北京刚刚公布了购房新政，大大降低了上车门槛，减轻了资金端的压力，说明市场的调整已经接近尾声，政府也在大力稳市场。

梧桐星宸作为新政后首个入市的项目，它的热销一方面是购房者对板块和产品的认可，另一方面也是市场企稳的信号，相信会有更多的购房需求会在接下来一两个月得到释放。