朝阳十八里店的（保利朝央和煦）指导价上涨3000，从无人问津到激烈争抢，应了那句话“昨天你对我爱答不理，今日我让你高攀不起”。

保利朝央和煦

2021年5月北京市第一次实行集中拍地，那会全国刚刚经历了一次房地产热，北京也是如此。彼时的ZF 、开发商、买房人对房地产都一片看好。所以，当时的第一批集中拍地开发商激进拿地，朝阳区拍了10宗地，地价都拍得很高，很多地块几乎都没有利润。

后来遇到信贷收紧，房地产急转直下。等到10月份二批次供地的时候，很多开发商的都望而却步了，其中朝阳区拟供地11宗，结果11宗土地无一人报名。

为了挽回颜面，朝阳区找到地方国企金隅托底，金隅后来又拉来了昆泰垫背。所以，你能看到2021年北京二批次拍地，朝阳区就卖了十八里店一块地，其余10宗流拍！

昆泰云筑这块地是总价37.6亿底价成交的，折合楼面价5.5万，销售指导价7.5万，中间的利差仅仅2万，除去各种成本勉强过活，所以开盘到现在几乎没有优惠，就连精装修都得单加！

2022年二批次集中拍地，朝阳区再次挂出十八里店朝阳港另一块地。早期有传言龙湖对该地块有兴趣，但是等到正式拍地，依然是金隅托底拿下。（这块地也就是现在的金隅云未）

此时的金隅拿地有一种护盘的感觉，因为同样的地块楼面价才4.5万，销售指导价同样也是7.5万，如果被其他开发商拿了价格战是肯定的了，这样云筑没有任何优势，只能价格站岗！

云筑是2022年的4月8号取得预售许可证的，直到2022年8月才开盘，也就是说从拿证到开盘隔了四个月。要知道从集中拍地开始，各个开发商都在疯狂的抢进度，深怕慢一步客户被就被抢走了。

当时的云筑还没开盘，样板间就升级了两次，这是对自家产品多不自信！同期拿地的项目，甚至后来拿地的都比云筑开盘时间早。

以上，便是云筑的拿地和开盘的心路历程，这里曾经是一个典型的开发商都高位站岗的楼盘！

谁成想如今的十八里店从无人竞拍最后只能依靠国企无奈托底的不毛之地到吸引33家房企参与激烈竞争，正是应了那句话“昨天你对我爱答不理，今日我让你高攀不起”。

今年9月27日下午北京土拍中，34家房企参与朝阳十八里店1303-678地块竞拍。最终，上海成通京置业通过摇号方式，以28.75亿元竞得，成交楼面价约5.19万/平米，溢价率15%，指导价7.8万/平。根据天眼查显示，上海成通京置业成立于2023年8月17日，法人是保利的（也就是保利的壳）。项目案名定为：保利朝央和煦。

项目信息

该项目总占地面积约1.98万，是一个不算大的三角形地块（如下图），建筑规模约5.54万，容积率2.8，建筑控高60米。共规划建设7栋住宅楼，户型面积段为120-170的三至四居产品，打造纯粹无配建的改善住区；预售指导价7.8万/，与旁边的金隅·昆泰云筑相比，预售指导价上涨3000元/平米，且实际预售成交价可有±8%的浮动。虽然比隔壁「云筑」项目贵3000元/平米，但是位置更好了（没有了临着铁路的噪音，且距离地铁更近了），得房率也更高。

北面三栋楼（1、2、3）均为17层，南面4栋（4、5、6、7）为9-11层。

保利·朝央和煦地块是三角形，一共7栋楼，都是一梯两户，得房率约81-84%左右。一层与二层采用石材外立面，屋檐金属铝板线条遮盖，中间采用玻璃幕墙+真石漆。现在很多新房项目都是真石漆，视觉效果好于涂料。

项目位置：地铁十八里店站北侧200米

占地面积：约19800

地上建面：约55440

产权年限：70年

总楼栋：共7栋楼（9-17层）

总户数：394户

交房时间：预计2026年6月

指导价：7.8万/

户型：120-170三居-四居

总价区间：约940-1320万

梯户比：一梯两户/两梯两户

车位配比：1：1.2(人车分流)

容积率：2.80

绿化率：30%

周边竞品：十八里店西侧是金隅·云筑1-3期，目前该项目还有房。

一期户型：

114平南北向三居（830万左右）

124平南北向三居（930万左右）

152平南北向四居（1170万左右）

123平南北向两居（950万左右）

二期户型：

108平南北向三居（780万左右右）

110平南北三居（800万左右）

145平南北向四居（1100万左右）

三期户型：

83平米南北一居（630万左右）

106平米南北两居（750万左右）

128平米南北两居（960万左右）

户型介绍

120平洋房，得房率84%，套数36套

130平洋房，得房率84%，套数86套

143平小高层，得房率81%，套数200套

167小高层，得房率81%，套数68套

120平米三居，标准南向三面宽，客厅面宽4.2米，空间感很足，入户有步入式玄关柜。客厅全景落地窗，主卧270度宽景飘窗设计，餐客厨一体化设计，空间利用率没差。

130平米四居，户型是目前北京新房市场主流的四叶草全明格局设计，餐客厨一体化设计，空间布局合理、空间使用率很高，但是房源数量较少，总共36套，能不能选中很难说。

143平米四居，户型类似于130平米四居，卫生间增加到了三个，隐私性和舒适性更高，整体面宽12米，而且三向朝阳，餐客厨一体化设计，主卧270度宽景飘窗。

170平米四居，当下流行的南向四面宽设计，整体面宽15.8米，大面宽的全景落地窗确实敞亮舒适，满足改善家庭的需求，主卧标配了其他户型的大转角270度宽景飘窗，改善的味道拉满。

周边配套

朝央和煦的项目位置大概在东南四环和东南五环之间，项目以南是地铁17号线十八里店站，步行185米，步行距离不是直线距离。17号线北通CBD，南抵亦庄台湖，是一条很便捷的产业地铁。

地铁17号线南起嘉会湖，北至未来科学城北站，链接了亦庄、国贸、工体、望京、未来科学城等多个核心商圈，是一条贯穿南北的黄金大动脉。目前南段已经通车，北段年底通车。

• 地铁17号线路线图

地块周边规划有商业、学校等用地，

今年二月份，人大附九年制学校确定落地十八里店。目前该地块已经搭起了围挡并贴出了横幅，上面写着“九年制”。分别设有中小学部和高中部。目前学校用地已经平整，预计今年低或者明年初就会动工。预计25年你年底之前投入使用。

 

除此之外，同步配套还有3块教育用地，包括一所幼儿园、一所中学、一所小学，未来还是将由政府牵头，与名校进行合作办学，实现12年制一贯优质教育资源。

另外根据规划，地块所在的朝阳港是朝阳区未来10个微中心之一，规划打造370万方国际居住区，聚合约204万高端居住、约22万精品商业、约4万优质教育、包括 4 所幼儿园、一所小学、两所中学和两所九年建制学校，滨水公园等，各项配套在逐渐完善当中。

十八里店板块虽然属于朝阳，但房价一直起不来是有原因的，三区交界，紧挨着丰台的方庄板块和大兴的旧宫板块。板块具有环线和交通优势，但受限于朝阳近几年的发展重心在东坝，所以十八里店板块的天花板并不高。

十八里店属于典型的围绕地铁站发展的板块，ZF挨着地铁线卖地，房企挨着地铁线拿地，购房者考虑通勤后买入，买入逻辑非常清晰，基本跟西红门东的买入建议一致。没必要跟大家画太大的饼。

至于十八里店的国际朝阳港概念，其实规划了很多年，但确实除了17号线之外，没看到有大的动作，整个十八里店板块就是定位刚需和刚改，如果预算够多，建议往东坝看看，朝阳北肯定优于朝阳南。

十八里店板块的存在感一直很低，城市界面比较差，整个板块内的产业以批发市场、汽修行业为主，住宅以回迁房、安置房、经济适用房为主。好在最近几年一直在不断拆迁，整体看起来没那么乱了。